{营销策划}营销策略某市丽水菁苑营销策划报告.pdf

{营销策划}营销策略某市丽水菁苑营 销策划报告 前言 承蒙信任，邀请我司就贵司“丽水菁苑”项目提交如下报告。 结合相关的统计数据，以及我司市场调研部的研究成果，我司对重庆房地产市场的总体情况进行了分 析；对相关的项目进行了市场调查及分析；并对我司的成功案例进行了简要的剖析；最后，就我司所 提供的服务进行了较为详细的介绍。 此报告中的观点仅代表我司之观点，仅供参考。 第一章 总体市场分析 一、 2000 年重庆房地产市场概况 随着重庆升直辖市以及中央西部大开发政策的贯彻实施，重庆的变化可谓是日新月异，各行各业都呈 现出一幅欣欣向荣的景象，而房地产业表现的尤为突出：其开发量之巨大，竞争之激烈在重庆地产史 2 上是史无前例。地王广场商铺以 31 万元/M 的房市天价在重庆拍卖成功，全市乃至全国地产界为之振 憾；而龙湖花园的购房者三天三夜排号，开盘两天共销售 1.5 亿；更创造了重庆地产界的奇迹。 1 、 2000 年山城楼市供销两旺，房地产市场快速发展 2000 年我市房地产业得到快速发展，在各种固定资产投资中增速居首位。全年完成开发投资 139.63 亿，同比增长 24.1% ，增幅超过1999 年 8.5 个百分点，完成投资总量创下历史最高水平。  幢幢新楼扮靓山城 据市统计局提供的资料显示，我市 2000 年住宅建设完成投资呈大幅度增长，全年商品住宅建设完成 投资 72.8 亿元，同比增长 39.1% 。住宅新开工面积也大幅度增加，2000 年新开工住宅面积 969.26 万 平方米，同比增长 59.3% ，商品住宅建设进一步加快。与往年不同，我市2000 年房屋竣工面积大幅增 长，全年房屋竣工面积869.42 万平方米，同比增长 37.1% 。  私人买去八成现房 2000 年我市商品房销售量有大幅增长，私人购房群体进一步扩大，全年商品房销售面积为 579.96 万 平方米，同比增长 34.9% 。全年私人购买现房为535.70 万平方米，同比增长 43.6% ，其中，私人购买 住宅为 473.30 万平方米，占现房销量的 81.6% 。  品牌项目领跑期房销售 龙湖花园、天骄俊园、海怡花园等品牌项目有力地促进了期房销售，2000 年全市商品房期房销售 267.78 万平方米，同比增长 45.2% ，超过以往任何年份。而一些非品牌开发商开发的房屋却出现严重 空置，使得全市商品房空置面积逐年递增，2000 年我市商品房空置面积为 421.94 万平方米，同比增 长 19.5% 。 私人购房的大幅增长，以及期房销售的增长，均表明：我市商品房住宅市场，特别是消费者正在逐步走向成熟。 2 、 房地产火爆的背后，也蕴含着危机  高空置率严重，市场情况不容乐观 我市住宅空置率在 2000 年虽有所下降，但空置面积仍在不断增加。据有关统计资料显示：商品房住 宅在 2000 年的空置率下降 7.1% ，但由于商品房竣工、销售的增长速度不一（2000 年 1 月至 11 月竣 2 2 工面积为 367.5 万M ，同比增长41.1% ，销售面积253.2 万M ，同比增长19.2%），导致全市商品房住 2 宅空置量仍继续增加，到去年 11 月底止，全市商品房空置面积为 393.9 万M ，与去年底相比新增40.9 2 2 万M ，其中，住宅空置170.6 万M ，商品房住宅市场情况不容乐观。  大量“杂牌军”的存在导致我市商品房住宅市场质量偏低 据我司市场调研部统计，目前我市房地产开发企业中有很多都是在暴利的驱动下转行的 “门外汉”，或拼凑 的 “杂牌军”，他们纷纷在一个盘子里抢饭吃。由于其规模小、技术力量差，基本上是一个楼盘一个公司。 其过低的开发体量，既浪费了有限的社会土地资源，又浪费了社会市场资源，对我市房地产业的正常发展极 为不利。 3 、 个案分析 下面以渝中区为例，剖析其房产态势：  房地产市场现场现状 本年施工面积 本年销售面 2