某年月睢县金大Ⅱ义乌商贸城项目营销策略提报.docVIP

PAGE 1 {营销策略}某年月睢县金大Ⅱ义乌商贸 城项目营销策略提报 城市之恋 睢县金大Ⅱ·义乌商贸城项目 营销策略提报 2009 年 7 月 第一部分：项目概述 项目基本面既有优劣势分析 项目基本面 【地理位置】项目位于睢县县城中心,处于中心大街两侧、睢州大道以北的十字路口 【人文位置】项目位于睢县县城现有可开发地块的黄金地段,周边各项生活配套齐全,未来商业氛围浓厚 【项目组成】项目由底部二层商业和上部一栋小高层、七栋多层组成（耀发广场底下二层为独立自营商铺） 【基本数据】 项目 数据（东地块） 5424平米 2612平米 13725平米 10118平米 3606平米 48.16％ 数据（西地块） 10874平米 6601平米 22653平米 8669平米 13984平米 60.7％ 总用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 居住面积 商业面积 建筑密度 容积率 2.53 2.08 备注：地下室建筑面积未计入容积率 既有优劣势分析 优势和劣势同样明显 [行销提示]价值支撑体系需要重构 本案“优势地段”与“产品接受度低,配套不具备优势”的矛盾组合,容易造成叫好不叫座。 为了迅速去化,应该从房市深层次驱动力研判出发,提炼出核心卖点,并进行附加值层面的价值支撑体系重构 第二部分市场研判 市场感知 随着宏观调控效果的逐步体现,房市冷暖感同身受,风云变迁提炼如下： 项目多了 ①潜在提供放大,供需矛盾恶化 ②购房主力改变,有效需求收缩 ③竞争分流加剧,客群收缩明显 问题研判和解决对策 [问 题] 竞争层面的矛盾是相对的,市场层面的问题才是绝对的 市场机会 ①如何解决同质化竞争相对严重的问题,找出个性化竞争优势 ②真正制约本案的在于市场容量有限以及准客户持币观望的心态 共 性 问 题个 性 解 决 第三部分策略部分 价值体系构建 策略定位 【策略阐述】 本案“金大Ⅱ·义乌商贸城”和“金大Ⅱ·耀发广场”,由于处在睢县市中心——位于中心大街两侧,睢州大道以北；周边生 活配套设施完善——有医院、学校、市场、银行、超市、公园,未来商业气氛浓厚,在本案周边就是睢县未来的新商业中心—— 中心大街,且即将成为睢县人心目中的新十字商街。对于这么优越的地理位置,于是我们有了如下的概念演绎： 策略定位 住宅体现=〉周边配套完善 [概念升华] 市中心成熟地标 黄金地段,日进斗金 [先天资源] 优越地理位置 商业体现=〉商业氛围浓厚 【形象定位——住宅】 市中心的成熟地标 策略定位 【形象定位——商业】 黄金地段,日进斗金 策略定位 【产品定位】 3.8 万 m2 富足悠闲贵族特区 --花园洋房·创富公寓·产权商铺·风情商业-- 策略定位 【利益驱动】 住宅： “市中心的成熟地标”容易让人联想到气派的生活、便利的商业休闲配套和优美的环境,满足这部分顾客的需求。同时对 于投资客来说,这样的概念宣传同样能让他们看涨这边的房价,带动这部分顾客的需求。 商业： 该项目的操作采用招商先行,专业培育,旺铺经营,然后再寻求销售的形式。由开发商组成商业管理公司统一招商管理, 在旺场经营的基础上,对周边独立商铺进行销售,使整个商业整体做旺,然后再针对剩余旺铺进行销售。由开发商投入培养商 业氛围,这样既能保证业主能够获得稳定的投资回报,满足目标顾客的回报率要求,又能提升后续销售物业的价值。 [项目定位逻辑链] 产品定位（明确信息） 价值体系构建 住宅篇 天生豪宅,醉美睢县 地段： [价值重构原则]睢县城市中心黄金地段 ① 步行 5分钟黄金生活圈 ② 睢县市中心超级 CLD（中央生活区） 环境： [价值重构原则]睢县市中心超级便利贵族特区 ① 闹市中心良好的生活配套 ② 充裕的休闲娱乐设施 户型： [价值重构原则]多样化户型设计,充分考虑效用性齐全 ① 多样化户型设计,每户均有良好的采光通风和景观 ② 户型设计遵循“三大一小一多,三明”原则,效用分区合理齐全 价格： [价值重构原则]控制总价,好产品买得起 ① 睢县属于五线城市,属于总价型市场,所以应绝对控制好总价 ② 由于同质化竞争严重,所以应当适当地利用价格杠杆促进销售 配套： [价值重构原则]提升物业品质,诉求贵族特区 ① 良好的周边生活氛围 ② 高品质的物业管理服务 价值体系构建 商业篇 地段 氛围 产品 价格 服务 地段： [价值重构原则]睢县城市中心黄金地段 ① 新十字商街,老商业中心钻石升级版 ② 城市商业中心核心区位 氛围： [价值重构原则]睢县市中心无敌商业氛围 ① 多个周边社区,人气鼎盛 ② 既有商业,商气旺盛 产品： [价值重构原则]风情商业、产权商铺选择多 ① 有自己经营的独立门面房,一铺养三代 ② 产权式商铺专业商管培育经营,日进斗金 价格： [价值重构原则]超性价比高收益性钻石商业 ① 相对较低的价格,