房屋及设备维修养护管理专项方案.docVIP

一：楼宇维护 1二年广东工程职业技术学院项目管理各项指标达成国家级《全国城市物业管理优异住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则》各项分项标准。质量目标共分十项，以表格形式在下列项中概述和保障各项质量目标完成实施方法。 序号 指标名称 国家 标准 管理 标准 测算依据 管理关键方法 1 房屋及配套设施完好率 98% 98%以上 完好房建筑面积+基础完好房建筑面积/房屋总建筑面积 建立日常检验制度；定时进行全方面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。 2 房屋零修、急修立即率 100% 100% 立即维修次数/应计报维修次数 建立严格修缮制度，维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访统计。 3 维修工程质量合格率 99% 99%以上 维修合格工程项次/维修工程项次 建立合理有效工作质量监督机制和回访制度、考评制度和奖罚制度。 回访率 25% 25%以上 维修工程回访次数/维修工程项次 照明灯及疏散灯完好率 95% 98%以上 完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量 4 关键机电设备完好率 99% 99%以上 完好大型及关键机电设备/大型及关键机电设备总计 完善机电设备运作制度和维护保养制度，配置专业工程技术人员，全部机电保养维修人员全部持证上岗；实施二十四小时专员值班；出现故障立即排除。 5 消防设备完好率 100% 100% 完好消防设备/大学城消防设备总数 实施巡查制度，建档统计。 6 火灾发生率 1‰以下（年） 1‰以下（年） 发生火灾面积/大学城内物业使用 大学城管理部经理为责任消防员下属全体职员均为义务消防员；落实防火安全三级检验制度；消防中心二十四小时值班，统一调感人员。 7 有效投诉率 2‰以下（年） 2‰以下（年） 有效投诉次数／使用人总数 做好做细日常工作，采取方法，加强和使用人沟通，定时走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提升职员素质；投诉处理有结果、有统计、有回访。 有效投诉处理率 95% 100% 处理有效投诉数量/有效投诉总计 8 管理人员专业培训合格率 100% 100% 培训合格人员/培训人员总计 人员培训自学和培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考评制度和奖罚相结合；强化培训结果。 9 服务回访率 25% 25%以上 回访次数/服务次数 建立健全回访制度，做好服务回访统计，加强服务队伍服务意识。 10 使用人满意率 95%以上 96%以上 对管理满意人数+基础满意人数/使用人总人数 采取现代化科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛搜集使用人意见，加强双方交流及沟通。 二：设施维护 一、设备定时维护保养方案和标准。 （一）、每日巡视保养项目。 1、电力变压器（干式） 序号 部位 内容 要求 1 外壳 1、查低压连接母线； 2、检验壳体。 低压母线不发烧、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹 2 温度计 1、检验是否完好； 2、观察温度指示。 显示正常、无损坏、温度不超出140 3 声响 监听变压器声响 发出均匀“嗡嗡”声，无异常杂音 4 变压器室 1、检验门窗、地面、四壁； 2、检验通风道、通风设施； 3、检验室内照明设施； 4、检验室内消防设施 无杂物、不漏水、能预防小动物进入、洁净整齐、功效正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功效正常、消防设施功效正常 2、低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面； 2、检验仪表指示及运行参数； 3、检验空气开关 4、检验闸刀开关、操作机构； 5、检验分闸、合闸指示灯。 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作情况符合运行要求，指示灯指示正常 2 柜后面 1、观察母线、连接点、引出线； 2、检验电度表 连接良好、接点无发烧变色，电度表铝盘转动正常 3、电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面； 2、检验仪表指示及运行参数； 3、检验自动赔偿器； 4、检验各组电容指示灯； 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，赔偿器功效正常，指示灯完好 2 柜内 1、观察电容器壳体、套管； 2、检验导线及其连接点； 3、检验柜内温度。 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超出45 4、柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 机身 清扫机身及周围地面 无灰尘、杂物 2 控制屏 1、检验信号指示； 2、检验各控制形式、状态。 机组处于正常备用状态，符合运行规程要求 3 蓄电池 1、检验浮充电压、电流值； 2、检验蓄电池液比重及液位。 浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采取吸式比重计），液位不低于极板 4 冷却水箱 检验水位 水位在正常刻