上海巽卿瑞昌市中央商务区可行性研究.docxVIP

瑞 昌 市 中 央 商 务 区 项 目 可 行 性 报 告 编制单位： 上海骏福股权投资基金有限公司 2013 年 5 月 1 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目背景 第二章 项目宏观环境分析 一、中国商业地产发展历程 —— 由单一功能布局向多元化产品体系 升级 二、市场回顾 —— 城市综合体引领市场新导向 三、市场展望 —— 城市发展崛起推动商业市场发展进入“快车道” 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、商业类（裙商） 二、住宅类 三、酒店类 四、公寓类 第四章 项目 SWOT 分析 一、优势分析（ Strength ） 二、劣势分析（ Weakness ） 三、机会分析（ Opportunity ） 四、威胁分析（ Threat ） 第五章 项目定位 2 第六章 项目开发策略及投资估算 一、项目开发策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与资金筹措 第七章 项目预期收入分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目利润估算 第八章 项目财务分析 一、项目现金流量分析 二、项目财务内部收益率 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目风险及对策分析 第十章 结论与建议 3 第一章 前言 一、报告编制目的 1 、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上， 结合瑞昌市求新置业有限公 司项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的 意见和建议。 、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 、对项目进行投资分析和风险分析。 、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 、瑞昌市中央商务区设计方案； 、国家建设部、江西省及瑞昌市颁布的相关法律与政策； 、瑞昌市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准； 、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目背景 、地块指标： 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 m 2 85471.15 128.21 亩 2 建筑占地面积 m 2 18803.65 3 总建筑面积 m 2 371117 3.1 计容建筑面积 m 2 299185 4 商住楼面积 m 2 117582 36 层 商住楼面积 m 2 74242 25 层 酒店式公寓面积 m 2 60667 36 层 住宅面积 m 2 46694 33 层 3.2 不计容建筑面积 m 2 71932 地下室面积 m 2 71932 4 容积率 3.5 5 建筑密度 % 22 6 绿化率 % 38 7 停车位 个 1911 7.1 地上 个 298 7.2 地下 个 1613 地块状态： A）区位：项目地块位于瑞昌市中西路东侧、南环路北侧、西益路西侧、瀼溪路南侧，临近瑞昌市客运西站及在建的体育馆。该项目为市政府决定建设的目前规格最高、设计一流的中央商务区 (CBD) 项目。 B）交通：项目东侧为城市主干道南环路，已经全线贯通，西侧为瀼溪路。两 路在此交汇，成金三角区域。该项目行车至九江市中心区大约 30 分钟。 C）自然社会环境：本项目用地条件优越，大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。属宜居环境。 5 D) 资源：项目东临在建的国际商贸中心及在建的人民医院；南邻大唐新区，大唐新区是集行政、医院、学校、商业、工业、物流的大型宜居社区；西邻城市客运西站、在建体育馆、高速路口，高速公路可直达南昌、武汉；北邻瑞昌市一中、五中。 形状：此地块三面沿交通干道，交通便利，适宜商业项目的开发。较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；面临新城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也使车辆出入有天然缓冲区。 用地特征：用地性质为综合用地。 、消费特征： 该项目定位消费人群为瑞昌市及周边地区。 随着瑞昌经济的发展，城市中高端消费市场普遍向好；中间阶层扩大，传 统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧， 购买力强。如何服务于 这类人群，满足他们的需求，是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。 、环境氛围： 用地特征： 作为政府重点打造高标准高规划新区， 建成后规划有序合理， 市容整洁干 净。根据政府“加快项目集聚 ,打造产业基地 ,引领低碳经济”要求，预期规划的 周边环境为中高端物业提供良好的基础。 商业氛围： 项目所在地为瑞昌市大唐新区，是城区重点发展的商业腹地。该地块是以 发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市 商业综合发展区，大唐新区规划建设启动一年来，始终围绕建设瑞昌城市副中 6 心，打