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上海房地产中介企业经营模式的演进及其原因分析 上海房地产流通服务业萌芽于我国经济改革开放大背景下， 成长于上海房地产业持续快速发 展的行业环境之中。 作为房地产行业的一个重要组成部分， 房地产流通服务业的发展成熟是 房地产业成熟程度的重要标志， 成熟的房地产流通服务业对房地产业的健康持续发展起到积 极的促进作用。 为保持当前上海房地产业的良好发展势头， 需进一步完善房地产流通服务市 场。而完善房地产中介企业的经营模式、 规范其市场行为、提高其经营的专业化水平、 规模 化程度， 仍是发展房地产中介业中一个具有重要实践意义的课题。 在此， 笔者拟对上海房地 产流通服务企业经营模式的演进及相关方面谈几点看法。 一、连锁经营模式已成为当前上海房地产中介行业主要商业运作模式 综观当前上海房地产中介服务行业，不难看出，当前这个行业中存在数量巨大的 “单店经营 模式 ”和 “小规模连锁模式 ”的中介企业， 从企业数量上来看， 它们甚至还是占多数的。 根据统 计，2003 年上海房地产中介企业数量超过 10000 家，而其中 70％以上的中介企业是采取 “单 店经营模式 ”和 “小规模连锁模式 ”。 但从行业的发展方向来看， 大规模连锁中介企业在近年来得到了迅猛的发展， 上海房地产中 介行业中涌现了一批大型连锁中介企业， 这些大型连锁中介企业的共同点是同一公司体系中 有多个业务门店。凭借其大型、综合化、专业化服务水准和雄厚的资金、品牌优势，这类企 业占据了越来越大的市场份额， 强者恒强现象开始显现， 市场集中度也在激烈的市场竞争中 有所强化。据统计， 2003 年，上海房地产中介行业的领军企业上房置换公司以 112 ． 3 万 平方米的业绩稳居榜首，而新澳房产、智恒房产和复易房产也分别以 27 万平方米、 23 ． 9 7 万平方米和 21 ．06 万平方米的交易量占据市场领导地位。 根据门店所有权和经营管理权在企业内部的分配不同， 又可以细分为直营连锁、 特许加盟连 锁和直营＋加盟的混合模式三类。 (一 )直营连锁模式 友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。 典型代表是上房置换公司。 采取直营连锁模式的中介企业中， 所有的中介门店都是由公司自 己投资建立的， 公司对于门店的业务收入和赢利拥有完全的索取权。 同时，公司对门店重大 事项有完全的经营决策权。 如在上房置换公司运作中， 门店的重要经营决策都是由公司层面 作出的： 对各连锁门店的业务流程实施集约化统一管理是由公司的管理中心进行的； 对各连 锁店的从业人员开展统一培训是由公司的科研培训中心进行的，对各连锁店统一布设 “置换 物业网络系统 ”的软硬体配置是由公司的网络中心进行的，各连锁店收缴的客户资料的统一 保管也是由公司层面的档案中心进行。 对于各连锁门店店长的任命也是由公司进行。 完全的 经营决策权， 使公司对于下属各连锁门店的的管理更为直接有效。 采取这一模式的还有中原 不动产和新澳不动产。 (二 )特许加盟连锁模式 以 21 世纪不动产为代表。采取特许加盟连锁模式的中介企业，实际上是特许人 (如 21 世纪 不动产总部 )向加盟门店提供特许权 (以品牌使用权为主 )，并给予加盟门店以人员培训、 技术 支持等方面的指导和帮助，在 “特许加盟合同 ”的框架内，加盟门店拥有独立的经营管理权并 自负盈亏。 加盟门店由加盟人自己投资建设而非特许人投资。 特许人也不享有加盟门店的所 有利润，仅获取约定的加盟费和年金 (以品牌使用费、设备维护费等名义 )和门店业务收入的 部分提成。 一般而言， 采取的特许加盟连锁模式的特许人都有着国际背景和知名品牌， 其市场定位主要 在高档市场上从事中介、代理业务和相关的延伸业务。 (三 )直营和加盟混合连锁模式 1、以直营为主，加盟为辅 以智恒为主要代表。该类企业以直营连锁为主，同时也吸收加盟中介门店。对于自营门店， 公司拥有完全的所有权和经营决策权；而对于加盟门店，则按照 “特许加盟模式 ”，加盟门店 在加盟合同框架下 “自主经营、自负盈亏 ”。这类企业的加盟体系一般处在尝试阶段，加盟企 业数量不多，加盟体系规模很小。如智恒拥有 120 家门店中，直营 114 家，加盟仅 6 家。 2、直营、加盟连锁并行发展 友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。 以太平洋、 信义等为主要代表， 一般采取直营、 加盟连锁并行发展的模式， 基本是各占 50％， 连锁规模一般在 10 到 50 家业务门店。这类企业一般有国际背景，在局部细分市场上品牌 影响力较强。 其市场定位主要是高档市场上从事各类房地产咨询、 中介、 代理服务。 既然房地产中介行业中大规模连锁经营模式已经成