城综合体讲义.pptVIP

1.1.2 城市综合体开发的定位（一） ? 定位需满足的目标： 1 、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2 、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3 、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 1.1.2 城市综合体开发的定位（二） ? 定位依据： 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、 民俗、民情 政府规划及功能定位 1.1.3 城市综合体开发的定位（三） ? 三位一体定位方法 1.1.3 城市综合体开发的定位（三） ? 城市综合体的开发模式： 1 、均衡发展的模式 2 、以办公业为核心的发展模式 3 、以酒店业为核心的发展模式 4 、以零售业为核心的发展模式 1.2 城市综合体的区位选择（一） 城市综合体的发展离不开城市化发展进程 1.2 城市综合体的区位选择（二） “ 一个城市只有一个中心 ” 广州 - 北京路 重 庆 - 解放碑 北京 - 西 单 上海 - 南京路 “一个城市只有一个中心”，上世纪 90 年代，这些中心发展的辉煌恰好应证 了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？ 城市化发展 1.2 城市综合体的区位选择（三） 上海由一个中心向多个中心发展 上海 - 淮海路 上海 - 人民广 场 上海 - 陆 家嘴 上海 - 徐家 汇 上海 - 虹 桥 上 海 南 京 路 城市化发展 1.2 城市综合体的区位选择（四） 北京西单的核心地位正逐步被国贸 CBD 取代 城市化发展 城市化多核发展是必然趋势 1.2 城市综合体的区位选择（六） 未来深圳可能面临的城市综合体形态 城市核心 区 城市次中心 城市 综 合体 核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间 的综合体 1.2 城市综合体的区位选择（七） ? 城市综合体可以存在于 CBD ，可以存在于城市副中心内，也可以位于 CB D 和副中心之外的优越区位。 ? 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有 所不同；而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值 地价交叉点。 1.2 城市综合体的区位选择（八） 居住 区 市中心 A B 1.3 城市综合体开发的时序 ? 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极 为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。 例如商业入市必须在社区成熟以后；而为了树立项目品牌 形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。 如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 ? 综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义： 1 、最大限度的实现各个物业自身的价值； 2 、最大可能实现各功能间关联带动价值； 3 、避免各物业之间的负面影响。 第二章 城市综合体的商业规划 1 、商业地产概述 2 、城市综合体商业规划的重要性 3 、城市综合体商业规划要点 4 、如何在商业规划阶段规避项目风险 5 、塑造成功商业规划的主要因素 2.1 商业地产概述（一） 商业地产核心规律 —— 渠道 2.1 商业地产概述（二） 1 、 商 业 地 产 ： ? 为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们 更 容易的接触 到他们所需要推销商品的 客户； 因此其愿意为获得这一 机会 支付租金 。 2 、 商 业 地 产 价 值 ： ? 商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块 地点是否能 有效交易 （能够接触到他所需要的消费者）— 渠道价值 。 ? 商业地产卖的是 “接触客户的机会” 而非建筑价值。开发商将交 易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付 出的代价越高。 2.1 商业地产概述（三） 3 、商 业 地 产 三大盈利点 ? 一大盈利，商业租售赢利。 ? 二大盈利，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信