房地产行业--房地产证券化.pdfVIP

房 地 产 证 券 化 □ 李 万 寿 房 地 产 业 与 金 融 业 、证 券 业 水 乳 交 融 。而 中 国 相 对 于 美 国 ，许 多 金 融 业 务 还 是 空 白 ，金 融 机 构 的 分 工 还 没 有 达 到 高 度 的 专 业 化 ，证 券 市 场 还 不 是 十 分 发 达 ，金 融 市 场 还 无 法 为 投 资 者 、开 发 商 提 供 丰 富 的 投 资 品 种 和 融 资 渠 道 ，证 券 市 场 还 没 有 将 眼 光 投 向 房 地 产 市 场 。这 是 中 国 历 史 实 践 的 巨 大 缺 陷 。而 实 际 上 ，中 国 民 众 大 量 的 存 款 因 利 率 持 续 下 降 ，正 在 急 切 地 寻 找 出 路 ，千 百 万 民 众 同 时 因 居 无 其 所 而 急 切 地 将 眼 光 投 向 房 地 产 市 场 ，而 房 地 产 价 格 高 昂 令 投 资 者 望 而 生 畏 ； 住 房 信 用 的 扩 张 ， 将 使 银 行 金 融 资 产 结 构 发 生 较 大 变 化 ，抵 押 资 产 的 增 加 势 必 对 银 行 资 产 流 动 性 构 成 影 响 。因 此 ，现 实 世 界 呼 唤 着 中 国 房 地 产 业 的 创 新 、 证 券 业 的 创 新 和 金 融 业 的 创 新 。我 们 应 该 进 行 大 胆 的 尝 试 ，把 抵 押 证 券 化 和 物 业 证 券 化 结 合 起 来 。 物 业 权 证 理 论 为 房 地 产 证 券 化 提 供 了 一 种 新 的 途 径 ，它 既 能 涵 盖 抵 押 证 券 化 ，又 能 将 物 业 证 券 化 ，为 投 资 者 提 供 一 种 新 的 增 值 保 值 的 投 资 品 种 ，房 地 产 的 证 券 化 将 为 社 会 提 供 新 的 金 融 资 产 、就 业 与 收 入 ，为 政 府 调 1 节 房 地 产 市 场 和 实 施 住 房 安 居 工 程 提 供 一 个 灵 活 调 节 的 工 具 和 规 范 有 形 的 市 场 。 一 、 物 业 权 证 交 易 市 场 创 建 方 案 物 业 权 证 交 易 理 论 的 应 用 ，需 要 有 一 个 试 验 场 。这 个 试 验 场 的 基 本 条 件 是 ：经 济 高 度 发 达 、市 场 机 制 健 全 、 房 地 产 业 较 为 活 跃 、证 券 市 场 比 较 健 全 。满 足 这 一 条 件 的 只 有 上 海 ，但 是 深 圳 比 上 海 更 靠 近 海 外 市 场 ，有 利 于 与 海 外 的 交 流 ， 因 此 笔 者 希 望 深 圳 有 机 会 先 行 试 验 。 （ 一 ） 创 设 深 圳 物 业 权 证 交易 市 场 的 可 行 性 方 案 1.成 立 物 业 权 证 交 易 市 场 的 目 的 （ 1） 盘 活 现 有 房 地 产 ， 为 未 来 深 圳 房 地 产 的 发 展 提 供 一 个 有 形 而 稳 定 的 交 易 市 场 。 （ 2） 为 广 大 购 房 者 提 供 一 种 崭 新 的 攒 钱 买 房 的 方 式 ，帮 助 低 收 入 者 实 现“ 居 者 有 其 屋 ”的 梦 想 ，帮 助 高 收 入 者 开 辟 新 的 投 资 场 所 ，促 进 房 地 产 市 场 交 投 更 加 活 跃 。 （ 3） 为 市 场 提 供 新 的 投 资 品 种 ， 为 经 济 提 供 新 的 产 业 ， 为 社 会 提 供 新 的 金 融 资 产 和 就 业 机 会 。 （ 4） 为 政 府 规 范 房 地 产 业 的 发 展 提 供 手 段 ， 政 府 可 在 交 易 市 场 的 税 收 基 础 上 成 立 “ 深 圳 房 地 产 市 场 平 准 基 金 ”， 为 深 圳 房 地 产 的 持 续 、 稳 定 、 繁 荣 发 挥 主 导 作 用 。