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反刍土地增值税改革 作者：王龙 摘要：以房地产开发项目为单位进行清算的土地增值税改革能带来土 地市场的嬗变，能弥补地方政府的土地收入，能在某种程度上改变房 地产的经营模式，却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房 者的利益。 关键词：增值税 土地 改革 为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820 年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然 而，它的成长发展历程并不向财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌 宕起伏，至今效果难以发挥。 我国自建国以来,对城市土地长期实行无偿的指令性划拔和无期限使 用的管理制度。改革开放以后,随着市场经济因素的不断扩大，以及 非公有制经济的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使 用国家土地的制度逐步向有偿使用的方向转化。 1987 年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、 天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、 转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分 发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出 现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价 格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低； 房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作 用效果。 为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖， 保障国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加 财政收入，国务院于 1993 年 12 月 13 日发布了《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》，财政部于 1995 年 1 月 27 日颁发了《中华人民 共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自 1994 年 1 月 1 日起 在全国开征土地增值税，这是我国开征的第一个对土地增值额或土地 收益额征收的税种，深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城 市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政 策性减免的做法。深圳市出于抑制过高房价，特别是高档住宅上涨存 在着暴利的可能和缓解普通商品房的市场需求很大，但是市场供给不 足的矛盾，于 2005 年 11 月 1 日起恢复征收土地增值税，目的是通过 对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住 房。但恢复征收一年以来，收效甚微。北京地税局继二手房开征土地 增值税后，从今年 1 月 1 日起，对新房中的普通住宅征收1％的土地 增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。 今年 1 月 16 日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知》，规定：从今年 2 月 1 日起，将正式向 房地产开发企业征收 30%～60%不等的土地增值税。具体而言，土地 增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅 的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提 出了相对清晰的清算条件。这意味着自发布后搁置了 13 年房地产企 业的土地增值税从“预征”缴纳现状正式进入清算状态。此利空消息 一发布，股市大受刺激，17 日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳 水。理论分析家的分析再一次刺激了普通老百姓紧绷的神经，于是大 家欢呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降临到每个人的头上，光明即 将来临之势。 乐观的观点认为：新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目 为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。而此 前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销) 售商品房收入 1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这 与通知所强调的 30%-60%的累进税率，不可同日而语。在土地大幅 度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发 商带来巨大的成本压力，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急 剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就 越高。在这种情况下，开发商也不敢贸然提高房屋售价，因为提价势 必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用。 理论上我们可以认为：土地的供给是缺乏弹性的，在边际收益递减规 律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减，事实上，由 于级差地租的存在，这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥 作用，而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快 出现水