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布吉东大街案例分析 德思勤商业中心 2006.01 一一、、项目概况项目概况 案例提要 • 在商业定位时如何考虑未来经营与招商 的可行性？ • 在商业定位时考虑区域特色借势时在商业定位时考虑区域特色借势时，，要要 充分估计到竞争关系对未来经营的影响。 • 虽然采取返租形式，但如果提早侵吞了 后期商业的价值，透支过量，会造成整 体商业销售的失败。 项目名称：布吉东大街 项目位置：深圳市布吉街道布吉东 大街（桂芳园六期裙楼） 建筑面积建筑面积：：约约22.77万平方米万平方米 铺位个数：1811个，其中街铺44个 铺位面积：虚拟产权，10平米以下 小铺位为主，街铺面积40-150平米 临街面：250米 二二、、市场分析市场分析 一、经济环境 布吉整体经济全面向好，萌生商业的发展； 商业业态与经营档次上落后于布吉整体经济水平； 人口的增长成上升趋势，是商业发展的源动力, 布吉交通的改善，将吸引更多的人口到布吉居住 随着人口结构及居住功能的完善，商业网点的分布 促进了布吉东片区商业的发展 布吉商业地产利润快速增长，产生巨大的吸引力 三、项目情况 业态定位 商业街区规划有国际油画城、儿童用品、时尚精 品、休闲娱乐及超市、百货、餐饮等。 客户定位 布吉东区超过400万平方米70万居民 宣传推广 广告紧紧扣住目标客户的心理，针对不同的投资客户群 制定“白领投资计划”“成长投资计划”“教育投资计 划”等主题，并以媒体配合热炒布吉东片区，形成很好 的效果 销售情况 采用虚拟产权，返租销售(8%)，并承诺5年回购（原实 收价格）。 由于铺位面积小，同时将三年租金直接抵扣首付款，将 低了投资门槛 强势推广，灌输低成本投资概念 区域人口的支撑增强了投资信心 认筹积累，集中解筹刺激等销售方法的实施。 销售获得巨大成功 6个月销售超过95％，销售回款3亿 招商情况 社区消费支撑 片区商业的空白 商业网点向东延伸 沃尔玛带来的人气沃尔玛带来的人气 片区文化氛围 政策上的利好 招商的低门槛 销售、招商同时进行，获得成功 4个多月即达到100%招商率 经营情况 人流量小，经营惨淡，油画 城被迫关闭，业态调整前退 租面积超过50 ％，被迫重新 招商 原因：业态定位不当，形成无效供应 餐饮业态被取缔 其它业态同质化高，没有核心竞争力 产权分割，权责不明导致管理不善 开发企业缺乏商业管理经验 重新定位 2005年10月