第4期：租赁合同签订、履行过程中常见的法律风险及防范策略.docxVIP

精品文档 你我共享 法 律 风 险 预 警 二 0 一一年第四期 租赁合同签订、履行过程中常见法律风险及防范策略 编者按：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定， 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、 租赁物维修等条款。为切实有效地规避法律风险， 进一步完善房屋租赁合同签订制度， 我们针对租赁合同在实务中存在的法律风险进行了归纳并预警。 法律风险一：签订的房屋租赁合同无效，造成承租人损失。 （承租人风险） 防范建议： 1、承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证， 如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。 2、如果房屋属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应 要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本； 如该租赁合同约 定需经原出租人同意该房屋方可转租的， 还应要求转租人提供原出租 人同意转租的书面确认函，并留存副本。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承 租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承 租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失 的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可 以解除合同。 3、应订立租赁期限不超过 20 年的房屋租赁合同， 否则超过时限 AAAAAA 精品文档 你我共享 无效。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租 赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的，超过部分无效。租赁期间届满， 当事人可以续订租赁合同， 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 年。 法律风险二：承租人延付或拒付租金，造成出租人损失。 （出租人风险） 防范建议： 在租赁合同中应明确约定租金支付期限、 方式及延付租金的合理 期限（租金宽限期），如超过宽限期承租人仍未支付租金，出租人应 通过挂号信、邮政特快专递等书面方式明确要求承租人支付租金， 同 时在挂号信凭条、 特快专递详情单上注明内件为付款通知， 并保留副 本及相应的签收回执备查， 出租人在承租人明确拒付后， 可解除合同。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 法律风险三：不定期的租赁合同，双方均可以随时解除。 （双方风险） 防范建议： 不论租赁期限长短， 均应签订书面租赁合同， 并在合同中明确租赁期限的起止日期；如没有约定或者约定不明确，双方又协商不成，法律上视为不定期租赁，双方可随时要求解除合同。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限 6 个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 法律风险四：承租人未经出租人认可， 自行修缮租赁房屋造成损 AAAAAA 精品文档 你我共享 失。（承租人风险） 防范建议： 1、订立租赁合同时，承租人应与出租人对房屋的日常修缮义务 作出明确约定； 如租赁合同未对上述内容作出明确约定， 应由出租人 承担修缮义务。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租 人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 2、如房屋确需修缮，承租人应通过挂号信、邮政快递等书面形 式通知出租人需修缮的具体内容， 并给予出租人合理的修缮期限。 如 超过合理期限出租人拒不修缮房屋， 承租人以市场价自行修缮后， 应 通过挂号信、邮政特快专递等书面形式通知出租人承担相关修缮费 用，并附相关修缮费用凭证副本。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承 租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。 出租人 未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 本期主送：局内局领导、 各县（市）局、市局直属分局、 服务督察部、后勤建设部。 沁园春·雪 AAAAAA 精品文档 你我共享 北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。 山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。 须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。 一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。 俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克 AAAAAA