第二节 地价的特征.pdf

土地经济学 地价的特征 地价的特征 教学目标：正确理解土地价格的特征。从根本上看， 土地是一种特殊的商品，其价格有着与一般商品价格 不同的特征。 地价的特征 n 土地价格实质上是土地权益的价格 土地不具移动性，可转移的并非土地本身，而是该土 地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土 地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权 利的限定为基础。因此，土地交易实质上是土地权益的交 易，土地价格是土地权利和收益的购买价格。同一块土地， 可能因为土地权益的不同而产生很大的价格差异。 地价的特征 n 土地价格不由生产成本决定 土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。 一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是 其价值的货币表现。因此，人们可以根据其生产成本确定其价 格。 地价的特征 n 土地价格不由生产成本决定 由于土地首先是一种自然物，不是人类劳动的产物，自 身无所谓生产成本，所以没有价值；并且人类长期的土地利用 过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土 地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益， 实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。 地价的特征 n 土地价格主要由土地需求决定 一般商品的价格是由市场的供给与需求共同决定。在 需求不变的情况下，当某一商品的供给增加，其价格就会 下降；反之，在需求不变的情况下，当某一商品的供给减 少，其价格就会上升。土地的自然供给是一定的，没有弹 性，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断 变化。从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。 地价的特征 n 土地价格呈上升趋势 首先，随着社会经济的发展和人口的不断增加，由 于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是 持续增加的，致使地价不断上涨； 其次，随着社会经济的发展，资本要素对经济发展 的贡献度日趋缩小，资本化率有下降的趋势，从而使地 价呈上升态势。 地价的特征 n 土地价格具有明显的地域性 因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样 可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地 域土地市场之间，很难相互影响，难以形成统一的市场 价格。即使在同一城市内，土地的位置差别也对土地价 格产生很大的影响。所以，土地价格一般是在地域性市 场内根据其供求关系，形成各自的市场价格。