第二节 土地产权体系的构成.pdf

土地经济学 土地产权体系的构成 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 1、土地所有权 （1）土地所有权的概念 l 土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受 国家法律的保护。 l 按不同利用类型分为地下资源权 （含地下资源开采权）、 地表权 和地上空间权 （含建筑物的容积率）。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 1、土地所有权 （2）土地所有权基本属性 l 土地所有权的完全性：最充分的一项权利 l 土地所有权的排他性 l 土地所有权的归一性：其他权利都在所有权基础上设定 l 土地所有权的社会性：受到一定社会规范的约束 l 土地所有权主体的特殊性 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 2、土地使用权 l 是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利。 l 是土地使用制的法律表现形式。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 2、土地使用权 l 广义和狭义土地使用权的区别：狭义仅指依法对土地的实际使用。 广义包含土地占有权、狭义使用权、土地收益权和不完全处分权。 l 土地使用权的设定必须依法律而成立。一般需支付租金或价格。 l 中国实行的是土地所有权和使用权分离的有偿使用制度。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 3、土地租赁权 l 承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。 l 土地租赁人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳地租，无论出 租方是土地所有者还是土地使用者。 l 土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 4、土地抵押权 （1）土地抵押权的概念 l 是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供 担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿 的担保物权。 l 土地受押人称为土地抵押权人。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 4、土地抵押权 （2）土地抵押权的性质 l 土地抵押权的优先清偿性：土地抵押权是担保物权 l 土地抵押权的附属性：以债权的存在为前提 l 土地抵押权的不可分性：偿还部分债务不会改变抵押权 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 5、地役权 l 在土地所有权上设定的一种他项权利。 l 土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务容许他人在其土地上 的某种行为。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 5、地役权 l 地役权包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行 权等。 l 为他人设置地役权的土地为供役地，与供役地毗邻并需在他人土 地上获取地役权的土地为需役地。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 6、地上权 l 即在他人土地上设定其使用土地的权利。 l 地上权人的权利是占有土地，有土地使用权。 l 地上权可以处分，地上权人的主要义务是向土地所有人支付地租。 l 地上权的存续时间，从当事人约定，法律并无最长期间的限制。无 约定时，从习惯。 土地产权制度概述 二、土地产权的概念及内涵 （三）土地产权的构成 7、土地发展权 l 土地发展权是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独 处分的权利。 l 如：农地非农使用的权利、提高建筑物密度的权利。 l 当今世界各国对农地发展权的认识不一：美国、欧洲处置不一样。