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商品房一房一价制定 本章第一节、第二节涉及的商品房价格是一个楼盘的基准平均价格，一般称均价，而不是各个具体单元的价格。顾客整 栋买楼极少，都是购房一个单元或几个单元。由于房地产商品的异质性，每个商品房单元都有差异性，楼层、朝向的不同 带来了景观、视野、日照、通风和各种居住功能的不同。房地产商品价格策划首先是确定了楼盘基准均价，随后确定楼盘 销售过程每个阶段的阶段均价，在此基础上制定一房一价。 一、 阶段平均价格的确定 确定阶段均价是制定一房一价的前提。 阶段均价阶段的划分可以按建筑期或营销期划分。 建筑期可分为建筑基础工程± 0 0（开盘期）建筑结构封顶、建筑外装饰完成、建筑竣工验收、入住五个阶段。营销期可划分为公开期（开盘期） 、强销期、 续销期、冲刺期、收盘期五个阶段，在开盘期之前还有一段引导期。确立阶段均价以基准均价为前提，基准均价一般设定 在建筑期中期或营销期中期。 进入正式销售阶段和开盘期的阶段价格明显低于基准价格， 随后逐步价格递增实现基准价格。 以上阶段均价阶段划分为建筑期或营销期五个阶段是大的划分， 实际操作每个阶段均价中又可分为若干个小的阶段均价。 还有价格均价的划分必须考虑销售量的进度。例如楼盘的 250 个单元，如果公开期为 1 个月，计划销售 50 个单元，但在半 个月内完成销售任务，接下来所要销售的单元价格应该实行强销期或强销期 1 期的阶段均价，以此类推。 二、 一房一价的层次系数和座次系数 阶段均价确定后，即可根据楼盘层次系数和座次系数进行一房一价的制定，如果在一个小区内各幢楼盘所处的位置有明 显的差异，还需考虑位置系数。 1、层次（多层）和座次（朝向）参考系数 层次和座次系数很难有一个标准系数， 这是因为每栋楼盘情况各不相同。 一般说来楼层越高售价越高， 层次系数也越大， （顶层层次系数略减） 。座次系数也因朝向、 景观、视野等因素系数差一般最大可达到 15%— 20%。以下提供参考的层次 （多 层）和座次（朝向）系数表。 表 6： 单元层次系数表（ %） 层次 三层住宅 四层住宅 五层住宅 六层住宅 七层住宅 一层 -2 -2 -3 -3 -2 二层 +2 +2 +1 +1 +1 三层 0 +3 +4 +3 +3 四层 —— -3 +2 +4 +4 五层 —— —— -4 0 +1 六层 —— —— —— -5 -2 七层 —— —— —— —— -5 表 7： 单元朝向系数表 双朝向单元 朝向 南北向 东西向 单元朝向系数（ %） +3 -3 单朝向单元 朝向 朝向南 朝向北 朝向东 朝向西 单元朝向系数（ %） +4 -4 +2 -2 复杂朝向单元 朝向 东南 西南 东北 西北 单元朝向系数（ %） +4 +2 -2 -4 2、层次（高层）及座次系数实例 A 高层楼层住宅 17 层及 16 层，设 6 层为基准系数 ±0，层次系数原则楼层越往上越高，越往下越低，考虑到使用功能和 顾客心理的特点，顶层和 2 层（底层是商铺）系数略减， 13、 14 层系数略减， 8 层系数略加。 A 高层住宅一梯四户，设 6 层 B 室为基准系数 ±。 A 、 B 、C、 D 四室朝向差异不大，但在景观和视野上有较大差异，座 次系数差为 15%。 A 高层住宅公开期（开盘）均价为 5200 元，以下为 A 高层住宅楼层系数和座次系数单价表。 表 8： 楼层系数单价表 楼层 层次系数（ %） 楼层单价 价差 17 +6.5 5255 321 16 +8 5329 395 15 +7 5279 345 14 +6.5 5255 321 13 +6.5 5255 321 12 +6 5230 296 11 +5 5181 247 10 +4 5131 197 9 +3 5082 148 8 +2 5033 99 7 +1 4983 49 6 ±0 4934 0 5 -1 4885 -49 4 -2 4835 -99 3 -3 4786 -148 2 -5 4687 -247 表 9： 座次系数单价表 室号 A B C D 房型 三房二厅 二房二厅 二房二厅 三房二厅 面积 138 122 122 138 座次系数（ %） -5 ±0 +5 +10 座次单价 4687.3 4934 5180.7 5427.4 座次价差 -247 0 247 493 3、一房一价价格表实例 一房一价单元单位价格  =层次单价 ×座次系数。单元总价  = 单元单价 ×面积，以下是  A 高层住宅公开期（开盘）价格表，形 式比较规范，楼层层次座次也一目了然，具体制作采用  Excel  软件。