宝山区顾村镇地块调研报告.pdfVIP

宝山区顾村镇地块调研报告 第一章 　　市场形势研究 　　 　　一、宝山概况 宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县， 东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西 与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、 横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长 56 ．15 公里，南北宽 23 ．08 公里。面积 415.27 平方公里（岛屿面积占26 ％），全区现有总人口 77.66 万人， 人口密度为每平方公里 1870 人。统计显示，宝山区人口净迁入量仅次于浦东新 区，列全市第二，其发展前景和城市化速度不容忽视。 宝山区主要由以下几个镇组成： 大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、 罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。 由于历史、地理位置等原因宝山区大部分地区开发相对滞后。宝山区偌大 的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸 仙路。 二、宝山房地产市场特征 1、分区域建设，各自独立发展。 由于宝山土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开 发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自 为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干 道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的 通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。 2、楼盘档次偏低。 宝山区的土地属于 5 级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通 第 1 页第 1 页 宝山区顾村镇地块调研报告 不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低 档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层和市区动拆迁居民，客源以区域性消 费者为主。目前宝山区楼盘最高价位也不到 5000 元/平方米。大华枫庭丽苑尽管 推出了几套标价达 6400 元/平方米高价的景观房，但少有人问津。 3、以多层和小高层为主体。 宝山区由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为 主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。由于宝山 区环境景观较差，距市中心地理位置也不很便捷，别墅的建设量也相当少。 　　 三、楼盘主要分布区域 宝山区面积很大，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、 共和新路、逸仙路。 交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线 路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和 新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁 连二镇。 相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪 太路一线盘量最大。 从板块来看，宝山住宅开发主要集中在五个板块：大华板块、共康共富区域、 上海大学城区域、宝山西城、淞南高境镇板块。今年上半年，五大板块上市新盘 达 20 多个。 四、宝山区房价态势 目前宝山区房价态势如下：大华和淞宝地区均价在 4500 元左右，共富淞南 和宝山镇在 3000 －4000 元之间，其他边远地区大都在 3000 元以下。 　　但由于宝山区房地产市场总体供不应求，新推楼盘销售速度很快，整个上海 房地产市场又存在结构性矛盾，预计后期宝山房地产市场价格还有上涨空间。 　 五、最新市政规划 第 2 页第 2 页 宝山区顾村镇地块调研报告 宝山区“十五”期间将重点发展和形成“三块、三点、一线”。 “三块”：完善和提高城城区，形成以港口、钢铁为特色的城区；基本建成 上海大学城；高起点开发建设新城西城区。 “三点”：规划建设顾村地区；启动建设罗店中心镇；开发建设罗泾地区。 　　 “一线”：以外环线为发展轴，规划开发沿线功能。