广汉项目调报告.pptVIP

商业市场概述 广汉商业由传统商圈、区域商圈构成，以鸭子河为界划分，传统商圈因设施陈旧，未来 升级受限；区域商圈品质形象较好，商业由街铺开始向上一层的空间发展、集中发展 ■ 本项目位于新城区，距传统商圈核心区 1 公里，难以借势其巨大人流；目前城北西区仅有一个区域商圈，规模较小，本项目距其 500 米 ■ 传统商圈位于老城区，以多条商业街构成，硬件陈旧，升级受限，难以满足更优质的中高端品牌入驻需求 ■ 区域商圈位于城北西区城区，以水晶广场为代表，品质形象较好，主要以餐饮娱乐业态为主，引进知名餐饮连锁品牌，餐饮业态出现在 集中型商业 2 、 3 楼位臵 传统商圈 区域商圈 老城区 城北西区 火车站 高铁站 汽车站 大件路 鸭子河 本案 传统商圈概况 传统商圈以中山大道为主轴向两面扩散，主要由三条服装街和四条餐饮街构成，其中包 含两个百货项目 综合商业街 （武庙步行街、雒城风情街 / 中央欣城） 档次： 大众消费 商户代表： 太平洋电影城、德克士 商圈性质 区域 物业形式 代表街区 传统商圈 老城区中 心 单店百货 主题卖场、街 铺 餐饮街区 服装街区 娱乐街区 综合街区 万寿街（小吃） 中山大道（散货） 长沙路 武庙步行街 佛山路（大众） 汉口路 （品牌） 湖南路 雒城风情 街 湖南路（烧烤） 武昌路 （品牌） 中山大道 长沙 路（商务） 服装街 （中山大道、汉口路、武昌路） 档次： 中低端 商户代表： 杰克琼斯、特步、散货 餐饮娱乐街 （湖南路、佛山路、万寿街、 长沙路） 档次： 大众消费 商户代表： 福建海鲜、王子烧烤、竹筒饭 传统百货 （中山大道与顺德路交汇处） 档次： 中高端，单一百货加少量中高端 餐饮 商户代表： 百伦百货、梅西百货 传统商圈－服装街分析 以街铺为主，穿插单店百货及主题卖场，中低端档次，存在较多问题；从各服装街的经 营情况来看广汉消费者品牌意识较强 ■业态构成： 服装为主，中山大道以经营散货为主；汉口路、武昌路主要为品 牌服装 ■租金价格： 中山大道北段租金价格 (1 层 ) ： 1.8-3.5 元 / ㎡ / 天 武昌路、汉口路租金 ( 均价 ) ： 3.5-4 元 / ㎡ / 天 ■现状分析： 1 、上盖住宅影响店铺平面布局 、品牌形象规格不统一、业态缺乏连续性 2 、缺乏停车位，且停车不便 ； 3 、缺乏休闲类餐饮及快餐； 4 、中山大道 19% 店面转让 ( 主要为散货店 ) ，说明中山大道散货经营困难；汉口路与武昌路店面 转让极少，说明经营良好，可以看出 广汉消费者品牌意识较强 传统商圈－餐饮街分析 以街区分布，有较明显的类型及档次划分；广汉餐饮总体大众化，环境较差，缺乏知名 品牌连锁餐饮 ■业态构成： 餐饮为主，湖南路主要以夜市烧烤为主；万寿街主要经营特色 小吃；佛山路主要经营正餐，长沙路以相对中高档商务餐为主 ■租金价格： 湖南路租金价格： 0.8-1.5 元 / ㎡ / 天 万寿街租金价格： 1.5-2 元 / ㎡ / 天 佛山路租金价格： 1.3 元 / ㎡ / 天 长沙路租金价格： 1.3 元 / ㎡ / 天 物业费 1 元 / ㎡ / 月 ■现状分析： 1 、缺乏知名品牌连锁餐饮、休闲类餐饮及快餐 2 、除长沙路，其它餐饮街就餐环境较差 3 、停车位规划不合理，配臵不足 传统商圈－娱乐街分析 广汉娱乐业发达，以中小型的本土品牌为主，分布较为零散，缺乏量贩式 KTV （仅时代 广场拥有欢乐迪） 广汉娱乐业主要集中于湖南路，长沙路、中山大道三条街道 ■ 湖南路集中了面积较小的练歌房，主要为大众消费 ■ 长沙路集中了规模较大的酒吧、足疗店铺，档次相对高端 ■ 中山大道西园酒店娱乐配套（夜总会）面积较大，消费档次相对较高 ■ 广汉宾馆的酒店娱乐配套（练歌房）面积较大，中端消费 ■ 广汉练歌房较多，档次中低端，店面形象较差，整体行业处于发展初 期阶段 中山大道西园酒店 传统商圈－综合街分析 综合商业街整体物业档次较其他商业街有所提升，店铺租金相对较高，但存在交通设计 不合理的问题 ■业态构成： 雒城风情街与武庙步行街经营业态丰富，其中雒城风情街相对 男装占比较大，武庙步行街童装、婚纱店铺聚集 ■租金价格： 雒城风情街租金价格 1 层： 2.7-3.4 元 / ㎡ / 天 武庙步行街租金价格均价： 1.4-2 元 / ㎡ / 天 ■现状分析： 1 、雒城风情街上盖物业影响其平面布局，造成通道过窄，两边商铺难以租赁 2 、武庙步行街设臵过多连廊，导致 2 、 3 楼店铺不同程度受到遮挡，影响店 铺价值；停车位缺乏，影响人流到达 3 、武庙步行街引入两家主力店：太平洋电影院和劲浪体育，有效提升项目人 气和档次 传统商圈－百货分析 广汉目前仅百伦和梅西商场两个百货项目，百货大楼项目规模较小，购物舒适感