第十章基准地价修正体系的建立与应用.docxVIP

基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价水平，对掌握地价水平的 噪声污染 , 环境安宁 , 夜间无噪声 临近污染源 . 个别因素 , 建筑物朝向与采光 ... 上饶市城区基准地价修正体系说明 基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价 水平，对掌握地价水平的空间分布趋势，引导土地利用和交易等，均 有很好的作用。但土地行政主管部门和其他一些部门、机构，为更好 地满足地价管理、 土地市场管理和土地资产管理的需要， 仅仅掌握基 准地价仍不够，还需及时掌握宗地的具体价格。因此，为更好地发挥 基准地价的作用， 满足政府土地管理等职责的需要， 还应当在基准地 价的基础上，分析宗地地价的影响因素同基准地价、 宗地地价的关系， 根据比较法的原理， 建立基准地价、 宗地地价及其影响因素之间的相 关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系 数体系，以便能在宗地条件调查的基础上， 按对应的修正系数， 快速、 高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对掌握宗地价格的需求。 第一节 基准地价修正因素及其权重确定 影响土地价格的因素涉及社会、政治、经济、自然等许多方面， 按照因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、 区域因素和个别 因素。一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影 响，造成地区与地区之间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、 不同地块的地价差异， 则主要是受区域因素和个别因素的影响。 不同 使用性质的土地， 其价格影响因素亦不同。 正确确定这些因素是建立 基准地价修正体系的关键。在对商业用地、住宅用地、工业用地的价 格影响因素进行分析的基础上， 采用特尔菲法确定各类用地的基准地 价修正因素及其权重。该项工作与定级因素权重测定工作同时进行， 测定结果见表 10 －1、10－2、10－ 3。 因 素 权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重 最终 权重 区域因素 0.55 商服繁华程 度 0.45 距商服中心的 距离 1.00 距一级商服中心的距离 0.60 0.149 距二级商服中心的距离 0.25 0.062 距三级商服中心的距离 0.15 0.037 交通条件 0.20 对外交通 0.30 距火车站的距离 0.60 0.020 距汽车站的距离 0.40 0.013 内部交通 0.70 街道等级 0.60 0.046 距公交站点的距离 0.40 0.031 基础设施 0.10 基础设施状况 1.00 基础设施完善度 1.00 0.055 人口状况 0.10 人口密度 1.00 人口密度 1.00 0.055 区域土地利 用方向 0.15 1.00 周边土地利用状况 1.00 0.083 个别因素 0.45 宗地自身条 件 1.00 1.00 临路状况 0.35 0.140 临街宽度 0.25 0.113 宗地进深 0.25 0.113 宗地形状 0.15 0.068 因 素 权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重 最终权 重 区域因素 0.60 住宅用地类型 0.15 1.00 住宅用地类型 1.00 0.090 商服繁华程度 0.15 1.00 距一级商服中 心的距离 0.40 0.036 距二级商服中 心的距离 0.36 0.032 距三级商服中 心的距离 0.25 0.023 交通条件 0.22 对外交通 0.40 距火车站的距 离 0.55 0.029 距汽车站的距 离 0.45 0.024 内部交通 0.60 区域街道等级 0.45 0.036 距公交站点的 距离 0.55 0.044 基础设施 0.18 基础设施 完善度 0.40 1.00 0.043 公用设施 完善度 0.60 中学 0.16 0.010 小学 0.17 0.011 幼儿园 0.19 0.012 医院 0.15 0.010 邮局 0.05 0.003 农贸市场 0.2 0.013 金融机构 0.08 0.005 区域土地利用 方向 0.10 周边土地 利用状况 1.00 1.00 0.060 环境质里优劣 度 0.20 大气污染 0.50 1.00 0.060 噪声污染 0.50 1.00 0.060 个别因素 0.40 1.00 1.00 建筑物朝向与 采光 0.20 0.080 宗地临路位置 0.35 0.140 宗地形状 0.15 0.060 宗地面积 0.30 0.120 表10-3工业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表 因素 权重 因素 权重 因子 权重 子因子 权重 最终权重 区域因素 距火车站的距离 0.30 0.084 0.70 交通条件 0.40 1.00 距汽车站的距离 0.25 0.070 区域街道类型 0.45 0.126 基础设施 0.30 基础设施完善度 1.0