大型购物中心可行性分析报告.doc

PAGE 分 析 纲 要 ： 第一部分： 一、投资者实力分析 二、土地成本与竞争 三、投资者的公共关系与项目的运作关系 第二部分： 项目政策倾向因素分析 项目地理位置分析 项目所在地当前商业状况分析 项目所在地商业竞争状况分析 项目所在地消费能力分析 购物中心要求 项目定位与发展方向分析 市场潜力分析 第三部分： 招商分析 项目的投资回报分析 后期管理分析 咨询顾问公司作用分析 第四部分： S W O T 总结分析 （STRENGTH、WEAKNESS、OPPORTUNITY、THREAT） 前言： 在中国发展购物中心的问题上存在两种不同的思想：一种认为在中国不适合发展购物中心；一种认为市场巨大非常合适合。我们认为两种说法都比较偏激，应持不可盲目发展的态度。也就是说在经过充分考察、科学论证的基础上，中国购物中心作为零售商业的突破形式，发展前景无可限量，中国必将迎来购物中心（SHOPPING MALL）商业新时代。发达国家购物中心的发展是基于较高的人均收入水平，因此有人提出购物中心对中国的不适应。这种说法仅仅参照单一因素，缺乏令人信服的依据。而运用比例数据的对照或许会让支持购物中心发展的人们更有信心。在中国如果单纯从购物的数字就认定国民的消费能力低下，存在以偏概全的问题，如果把休闲、娱乐、运动、餐饮、旅游、文化、展览、服务等多种项目综合涵盖计算，同时考虑到人口数量的问题，其绝对数字要具有相当高的水平。而购物中心的设计目的正在于此，其效益的提升正是依赖于多业态、多业种复合整体功能的发挥。 本报告的分析角度从购物中心发展的各种必要条件及环境因素出发，针对“**中心”的相关情况，进行具体、细致的分析，以期让投资人在前期就了解项目的运做要点，对项目的风险程度以及如何化解风险有一个具体的了解，对项目的发展空间及前景有一个具体的了解。 分析报告 第一部分： 一、投资者实力分析：（因商业原因，同时因本报告的提交对象为项目投资人，故此部分分析略过。） 二、土地成本与竞争分析： 本项目的投资人现已经取得项目土地的净权益，所以土地成本因素对项目的影响处于极小状态。 本项目周围无具有同样竞争优势的土地资源，同时因地域性经济发展水平原因，故认定本项目在此方面不存在竞争因素。 三、投资人的公共关系与项目的关系： 菏泽市对于山东这样的经济大省来讲，是一个经济相对落后的地区。其很多公益设施的建设都是相对匮乏的，政府职能部门的工作方式在相当程度上处于保守状态。 “**中心”作为商业房地产投资领域的一种复杂运做项目，要求投资者具有极高的公共关系意识，这也是为了实现项目目标而必须采取的一种管理手段。通过前期的市场调研工作并结合以往商业地产开发的成功案例，“**中心”投资者拥有良好的公共关系对项目有以下推动优势： 通过政府公共关系的运作，吸引政府介入一些关系本项目的活动，如奠基仪式、新闻发布会等，可以提高项目运作中的公共职能部门协调，提高项目的社会影响力，有助于项目的推广、宣传、租售等活动。与地方政府良好的公共关系应当是投资者最擅长的公共关系。 通过市场调查我们发现“**中心”项目周围的公共交通设施配套相当差，这对项目的后期操作相当的不利。通过公共关系的协调，可以调动相关职能部门改善这一状况，使本项目周围形成交通便利的公共交通网，变不利局面为有利局面。 有利的公共关系将会促进社会公益事业部门的引进，如邮电、通讯、银行、电力、税务、工商等，这将为项目的招商、销售、融资带来巨大的帮助，举例：现在很多商业地产开发项目的招商优惠政策里出现了“免Χ年工商管理费，X年内免税经营，经营手续一站式办齐等，这些都依赖于良好的社会公共关系。 通过与政府公共关系的发展，使政府认识到本项目对菏泽经济发展的重要性，形成相得益彰的局面：本项目的投资，可以提高菏泽市的商业地位，增加该市经济发展项目，提高城市就业率，增加政府工作成绩，刺激当地消费水平，优化招商引资环境，从而得到政府更大力支持项目的建设。 小结：“**有限公司”作为“**中心”项目的投资人，在公共关系的建设上应更上一层楼，应当把公共关系优势转化为项目开发的有利支持条件。 第二部分： 项目的政策倾向因素：2004年山东省经济工作的重点项目之一是“突破菏泽”，拆巨资30亿，下决心要改变菏泽的经济落后局面，并由山东省省委书记亲自主持此项工作，可见政府决心之大。同时菏泽市政府2004年城市经济建设的第一个目标就是3个亿投入建设赵王河公园，而赵王河公园与“**中心”项目近在咫尺，这将给本项目带来滚滚客流，也使本项目拥有了更高的商业价值。贯通菏泽的日东、荷兰、济荷高速的规划建设，使菏泽具有更高的商业潜力。从山东省到地方政府的政策性投资，势必推动当地经济形势的大前进，无论从近期还是长远衡量，这都是本项目运作的良好契机