地产公司2012品质专题汇报.ppt

2012品质专题汇报 产品质量是企业的生命，它对企业的重要性不言而喻，每一个质量缺陷都会给公司带来难以估量的损失和浪费。我们希望通过本次汇报能让全体员工对品质工作的重要性有一个更加深刻的认识和理解，并且在提高产品质量节约成本方面做的更好。 品质管理工作涵盖了项目的全过程。从开工的前期准备到产品的竣工交付，各个环节都会或多或少的出现质量问题，我们将其归纳总结为三个重要环节：设计质量、工程质量、材料及承包商质量。下面我们通过一些实际案例来加以分析。 一、设计质量 1，从化XXXX项目： 该项目占地650亩，2007年初签定土地合同，各项设计合同总额约923.5万元。但从07年到现在，由于设计变更、修改增加的合同补充协议共9份，总额高达705万（实际增加设计费用500万），整个项目设计合同超过1600万。 案例分析： 从这个案例可以看出需求的变化是导致设计调整的主要因素。每一次的变更似乎都是理由充分，不得不改。但更深层次的原因有两方面：一、我们对市场需求、对产品定位的把握不够准确，没有考虑充分就匆忙推进，导致后续不断修改；二、项目整体计划执行力不足，开盘时间一改再改，错过市场机遇。为了适应变化了的市场，只好调整产品需求，结果恶性循环，造成设计成本激增。 设计费用增加还只是看得见的部分，由此带来融资成本的增加，管理成本的增加，还有项目延后等等损失更加难以估量。 改进建议： 1、提高前期工作的准确性，对土地价值判研、市场需求、客户分析等工作项要尽量做到细致入微，用数据分析代替主观评价。一但决策，要坚定不移的执行。 2、加强项目计划的执行力，要有“打铃交卷”的概念，以减少因市场变化造成的需求改变。 2、江苏XX项目 案例1：XX项目1#楼标准层平面（西座）修改 原设计 B户型作为项目中货量最多的户型，设计存在问题： 1.进入客厅的感觉不佳 2.准备偷面积的空间改造难度大 3.改造后户型空间仍不好 1.使用空间较为归整 2.阳台作为扩大卧室的后备面积 3.改造难度小。 修改后 实例1：XX项目一期地下室与与会所地下室相邻处 地下车库与会所地下室设通道相连，原意是解决会所的疏散问题，但是会增加施工难度和成本，经审查，取消此通道，疏散问题另外解决。 塔楼投影底下地下室的无用空间过多，应尽量争取不做地下室。 地下室边缘过于曲折增加成本，为了争取规整空间安排生活水箱还另增大地下室面积，应把生活水箱安排在别处。 案例分析： 案例一，前期方案把关不严，从地区公司营销部门到规划设计管理中心都未能在方案阶段检查出这个问题。等设计单位完成施工图后才发现。此时修改设计耗费较多财力和时间。 案例二，设计管理中间环节失控。集团确认的规划和单体只是方案，地区公司在跟进方案到施工图这个过程中会遇到大量的技术问题。因此地区公司的设计管理者必须将我们的要求，（统一技术标准、工程做法实施细则等）及时准确的传递给设计单位，对其的设计成果要认真审核。然而在这个项目里，统一技术标准、工程做法实施细则都没有及时报审，初步设计评审环节因资料不全，审批也未能起到应有的作用。 上述变更增加设计修改费80万元，出图时间滞后2个月。 这个案例暴露出我们设计管理的缺位，不知大家是否注意到新的权责体系将施工图环节的管理职能由规划设计管理中心“备案”调整为“审批”，这与“集团决策，二级公司经营”这一发展方针是有相违背的，之所以这样调也是目前的权宜之策。本来设计管理的初衷是集团定好总体规划、单体方案及主要材料，然后交由二级公司跟进后续 的初步设计及施工图设计工作。这样一是可以提高效率，二是要地区公司设计人员充分理解设计意图，熟悉图纸以便更好的服务现场。但是，执行情况并不理想，很多设计管理人员将自己当成了二传手，集团定的规划及方案转手交给设计单位，设计单位做好的施工图又转手交给工程，监督、审核的工作缺失，没有尽到因尽的责任。加上中间流程的报审环节（如初步设计、专业方案）疏漏，导致许多问题在施工图阶段甚至到施工现场才被发现。后果就是增加设计修改费，延误工期，甚至造成抢工影响质量的情况。 改进建议： 1，集团设计管理中心要加大方案及初步设计阶段的审图力度，地区公司设计管理部门在各阶段报审时，文件深度要严格按照中心颁布的交付标准执行。 2，设计中心要主动跟踪项目的设计进度，提醒、督促各地区公司设计管理部门按要求报审。 3，集团设计管理中心要定期开展培训工作，重点是对业已颁布的各项标准及工作指引的培训。提高相关人员的业务水平。 3，集团要重视设计管理部门关键岗位的人才引进与培养。 二、工程质量 案