大成茶园拿地可行性研究.pptVIP

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茶园板块市场研究 ——潜在住宅项目分析 潜在项目情况 前期土地储备期较长的鲁能和银翔等项 目,今年内将相继面市, 市场供应量将 明显提高 。 项目 名称 银 翔 · 翡 翠谷 鲁 能 · 领 重庆鲁能 1640 亩 秀城 容 开发商 占地(亩) 积 率 银翔地产 泛融地产 产 品 形 预 计 推 出 态 洋 房 、 625 亩 1.2 别 墅 、 小高层 1.7 9 别 墅 、 高 层 、 洋房 时间 ? 未来 4-5 年,茶园仍以低密度物业供应为主 但高层物业的比例会逐渐增大 ? 高层将在 2012 年前后集中面市 项目名称 同景 · 国际城 鲁能 · 领秀城 丰业 · 鹿角项 目 高 层 潜 在 量 (万㎡) 约 80 约 65 约 3 约 61 209 预计面市时间 2010 年起 持续面市 预计 2012 年面市 预计 2012 年面市 预计 2012 年面市 集中在 2012 年面市 Code of this report | 31 2010 年 5 月 2010 年 7 月 本案 总计 ? Copyright Centaline Group, 2009 茶园板块市场研究 ——在售商业分析 商业概述 ? 目前茶园新城除花街外,暂无大型集中性商业,已供应商业皆 以社区商业为主 ? 唯一的集中性商业花街以餐饮、便利店、药房等业态为主, 整体档次不高,辐 射能力及其有限, 而且皆为临时商业,后期将会全面拆除 ? 新政府尚未搬迁,目前茶园新城 商业氛围较为淡薄,更无任何写字楼和星级酒 店等业态 花街 ? Copyright Centaline Group, 2009 花街 Code of this report | 32 茶园板块市场研究 ——潜在商业分析 潜在商业概述 同景将与政府合力打造 26 万平方米的大 型商业街,届时将与市政广场连成一片, 形成 新区核心商业区 项目地块位于中心商务区,非常适合打 造商业物业 中心商务区 管委 会 ? Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 33 茶园板块市场研究 ——茶园新城未来发展趋势 时至 2010 年,紧随南岸区政府的搬迁、茶园公交枢纽站的正式运营以 及慈母山隧道和渝涪大道的通车,茶园区域的交通和生活条件将得到 极大的改善,从而吸引大量南岸区域外客户来至置业,以推动房地产 市场的全面发展。 ? Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 34 项目战略定位方向 ——项目发展战略 区域内典型项目不同发展战略研究 典 型 项 项目属性 目 同 景 国 占地 3000 亩 际城 自然资源条件: 茶山、山上运动 公园 产品线:类洋房 + 经济型联排 + 小 高层 鲁 能 领 占地 2000 亩 袖城 自然资源:两湖 产品线:中端联 排别墅 + 洋房 + 小 高层 庆 隆 南 占地 3300 亩 山 高 尔 自然资源:南山 夫 产品线:独立别 墅、联排别墅、 公寓 项目价值创造 战略发展方向 打造项目配套: 跟随着 学校、商业配 核心竞争力:价格战,战略: 套、运动公园 走性价比路线,大盘分零小 盘开发,随区域发展自然消 化。 打造区域级城 领导者 市配套,茶园 核心竞争力: 未来商业中心 品牌 + 丰富产品线 + 配套 战略方向:城市级复合型大 盘 打造城市级强 挑战者 势资源: 1800 核心竞争力:强势资源 + 高端 亩高尔夫球场、 配套 温泉公园、酒 战略方向:区域顶级大盘 店、会所 三种战略定位 ? 第一种:自身无特使强势资源 ? 第二种:自身有一定景观资源而 非独有资源 ? 第三种:自身有独享资源 共同点: 区域价值展现之前,均受区域现状 影响,但第三种战略方向挑战者影 响相对较小 不同点: 第一种:战略则作为区域跟随者, 面临激烈竞争而在销售和溢价方面 受阻; 第二种:走快销和部分溢价路线; 第三种:价值最大化将得到体现, 走溢价路线 Code of this report | 35 ? Copyright Centaline Group, 200

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