房产投资模式测算包租模式分析-七洲国际装饰城二期投资模式测算框架包租模式分析.ppt

七洲国际装饰城二期 （包租模式分析） 投资模式测算框架 1 一、投资模式设定 10 年统一经营 5 年包租 □ 前三年每年 8 ％铺款返还，一次性冲抵总价 □ 第四年总铺款 9 ％返还 □ 第五年总铺款 10 ％返还 第 5 年－第 10 年 租金分红 □ 租金 80 ％分红 回购保障机制：五年期原价回购 综合市场中所有商业项目中的回购机制，均是原价回购，而非销售价回购 2 二、原价格系数和实收价格单价计算 1 、项目总体实收均价 6500 元 / 平米 2 、考虑三年即返 24 ％，单价提升 3 、设定每个楼层全部用来销售 价格权重系数 价格实收目标 即返 24 ％单价提升 一层 1 9542 12555 二层 0.75 7157 9417 三层 0.55 5248 6905 四层 0.40 3817 5022 3 三、总销售收入 假定全部销售，则 开发商总销售收入为 5 3621 万元 （ 12555 × 21869.5 ＋ 9417 × 20104 ＋ 6905 × 20261+5022 × 20261 ）×（ 1 － 8 ％× 3 ） 税后收入（销售税 12.33% ） 开发商总销售收入为 4 7010 万元 53621 万×（ 1 － 12.33 ％） 4 四、未来贴现 未来贴现成本 万元 1 0188 （ 53621 万×（ 1 － 9 ％－ 10 ％） 代交租赁税（ 5 ％） 509 万元 （ 10188 万× 5 ％） 5 五、未来经营收益 经营预期的假定： 1 、以使用面积计算，前 3 年年平均租金在 50 元 / 月 / 平米，整体招商率在 85 ％ 2 、以使用面积计算，第 4 年平均租金在 60 元 / 月 / 平米，整体招商率在 90 ％ 3 、以使用面积计算，第 5 年平均租金在 70 元 / 月 / 平米，整体招商率在 95 ％ 此条件下，经营收入为 12553 万 42183.2 平米× 12 个月×（ 50 × 3 年× 85 ％＋ 60 × 1 年× 90 ％＋ 70 × 1 年× 95 ％） 预计经营成本在 15 ％（人力、广告等），则经营收益为 10670 万 12553 万×（ 1 － 15 ％） 6 六、 5 年内总收益测算 总收益＝总销售收入（税后）－未来贴现成本－代交租赁税＋经营收益 ＝ 47010 万 － 10188 万 － 509 万 ＋ 10670 万 ＝ 46983 万 7 THANKS! 8