长沙房地产市场报告-课程.ppt

全地下车库成本较高，半地下或架空层都能减少成本 半地下车库或架空层车库高出地面一定距离，通风自然采光 解决首层住户的私密性、的潮湿问题 增加了更多的绿化面积，提升园林层次感 达到人车分流 地下车库设计 物管、生活服务 物业管理 考虑到项目为开发商进入长沙的首个项目，在社区服务及物业管理尽量选择已有合作成熟物业或者全国品牌物业管理公司，保证物业管理质量 基础服务：物业管理、委托代办、居家出行 专项服务：室内维修、家政服务、居家休闲、代购等 特约服务：汽车修理、代驾、丧葬、法律事务等 社区生活 配套建议 配套设施建议 风情商业街 商业、公寓 多功能泛会所 亲子活动广场 风情商业街 商业、公寓建议 风情商业街 长沙商业 餐饮、服饰、足疗、洗浴、茶室等长沙遍布（2、3楼利用率较高） 长沙商业业态 长沙传统五大商圈，“五虎闹长沙” 五一商圈 东塘商圈 车站商圈 伍家岭 袁家岭 长沙商业 候家塘 超核商圈 传统商业中心 省府 芙蓉路为轴 大托商圈 红星商圈 近年兴起及未来积极布局的潜力商圈 星沙商圈 高桥商圈 芙蓉路为城市主干道，同时地铁1号线主要沿其布局，商业逐渐向南拓展 侯家塘商圈位于传统商圈与省府板块之间，商业、办公、高端住宅聚集项，未来打造为城市南移过程的新核 次级商圈多在二环外布局 长沙商业 1.Shoppingmall打造的空间较小，项目条件有限 2.长沙市场社区型商业发达，成熟社区商铺空置率极低 3.餐饮休闲类业态为社区商业的首选业态 4.项目周边多为老社区，有着成熟丰富的消费人群 鉴于以上四点，建议项目在商业价值较高的地段充分布置社区型商业 业态布局建议 竹塘西路已存在一些中小特色餐饮，未来政府在路北规划餐饮主题街，项目可借力进行商业业态的补充或错位发展； 新开铺路与南二环及京广铁路的节点车流大，拥堵严重，而生活类配套如大型超市多集中在路北，项目若能提供相应配套可有效对人群截留 项目北侧在建保利商业中心、东南方向芙蓉路天虹商场使得项目建立区域性商业中心难度较大 小型集中商业 大中型餐饮娱乐、生活超市、经济型酒店 沿街商业 餐饮、休闲类主题商业街区 住宅底商 社区型配套商业、休闲类商业 根据地形及商业价值考虑，建议地块布置1万方商业 商业建议 商业面积建议 我们建议主力销售商铺面积： 面宽4-6米，进深8-12米，主力面积控制在50-100㎡ 建筑形态 按照商办20%的比例，仍然有约3万方商业或办公，我们建议走商住公寓路线 中信新城 将爱公寓 绿地公馆 星城荣域 金领公寓 金域华府 嘉斯茂广场 长盛岚庭 帕克水岸 枫华府第 米兰春天 涉外公馆 天翼公寓 像素汇 长房时代城 湘麓国际 沁园春御院 沙发公寓 兰卡威国际 恒大华府 泰格公寓 藏珑 大地国际公寓 鹏鑫公寓 汇金国际 保利国际 紫檀三期 运达国际新城 铂金国际 泊富广场 观园公寓 先锋东外滩 泉昇同福大厦 万博汇 友谊公寓 东塘瑞府 沸点100 铂金馆 西子一间 恒大金都 明城国际 湘域城邦 曙光领峰 五一中央领域 万达公馆 壹号公馆 东宸19公馆 铂宫二期 少帅府 潇湘国际 在售公寓项目 潜在公寓项目 公寓项目主要集中在主城区二环内，但城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等区域依托城市发展与日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品。 华晨世纪广场 公寓建议 核心区价格均突破10000元/㎡以上，除核心城区外，外围各板块价格差距不明显，以8000左右居多。 公寓建议 按置业需求分类，公寓项目主要有投资、自住及办公兼自住几种类型，其中投资客户仍是购买主力。 公寓建议 70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，地段、升值潜力、精装修是客户置业关注的主要方面。 公寓建议 项目发展战略 以住宅启动，走品质路线，定位城市精英生活示范 项目整体发展方向 项目分期发展战略 从项目整体规划上考虑分期，展现项目优势 项目外在资源不多，以内部景观为组团开发 各期规模充分考虑市场消化量 周边项目月均销售约50套左右，年消化量6万方左右 分期原则 项目分期发展战略 基于项目整体分期的指导原则，项目预期分为三期开发 一期目标——树立项目形象，通过样板区的打造凸显项目的品质 二期目标——拔高项目形象，逐步形成市场口碑和项目影响力 三期目标——巩固品牌形象，拔高价格，完成销售实现盈利目标 分期目标 物业发展建议 1当地现有同类物业类型创新点分析 2基于竞争及区域价值的物业发展建议 2.1建筑风格及外立面建议 2.2环境、景观设计要点建议 2.3产品户型建议 2.3物业管理及社区生活服务建议 2.4配套设施建议 2.4