桂林房地产市场分析报告..docVIP

第一章：桂林宏观经济评估 桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、 经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国 旅游观光的最佳景区之一。全市辖 5 个城区 12 个县，即秀峰、叠彩、高新 ( 七星 ) 、 象山、 雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族 自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口 493 万人。总面积 2.78 万平方公里，其中市区面积 565 平方公里，人口 72.16 万人。 桂林市基础环境因素 1.1 桂林市地理行政区域及自然概况 1.1.1 地理位置 桂林市位于广西壮族自治区东北部， 地跨东经 109° 36′至 111° 29′，北纬 24°一五′ 至 126° 123′，扼处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、旅游、文化中心。 1.1.2 行政区域 桂林市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、荔浦、 平乐、恭城、资源、龙胜、永福十二县，总面积达 27795 平方公里。 1.1.3 人口 据桂林市 2004 年统计局统计报告显示 2003 年全市户籍常住人口 493 万人，其中市区人 口 72.16 万人。随着桂林市城市化步伐的加快，桂林市市区居住人口将达将进一步扩大，为房地产发展创造良好的条件。 1.1.4 地质状况 大约在 3 亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了 海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物， 形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的 物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林——阳朔一带开始露 出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成 了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约 2.24 万多平方 公里的岩溶峰林地貌区。 1.2 桂林基础环境分析小结 桂林非常适合人们的生存和发展的选择，其具有三大优势：一是环境优美，山青水秀； 二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国 实在不多，作为全国旅游地产最有潜力的城市，旅游经济的发展将为桂林市旅游地产的进 一步腾飞提供最为有利的保障。但同时我们也注意到，桂林市区面积过小，市区常住人口 仅为 72.16 万人，产品消费能力极为有限。 宏观经济因素 2.1 桂林市 GDP及其增长率分析 图 1 桂林市各年国内生产总值（ GDP）及增长率 400 13.10% 0.14 357.68 0.136 9.80% 0.132 9.87% 0.12 329.78 0.112 300 0.104 300.16 397.46 0.084 200 9.20% 0.068 0.064 0.052 0.04 100 0.032 0.016 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 GDP(亿元) 平均增长率（ %） 数据来源：历年《桂林统计年鉴》 从下图我们可以看出桂林市 2001 年、 2001 年、 2002 年、 2003 年国内生产总值分别为 300.16  亿元、 327.5  亿元、  357.68  亿元、 397.46  亿元，每年大约以  9.5%的速度快速增长。 初步核算，  2004  年桂林市生产总值（  GDP）突破  400 亿元达到  457.86  亿元，比上年增长一 三.1 ％，增速快于上年 3.3 个百分点，说明桂林市整体的经济发展驶入了快车道，为房地 产的发展打下了良好的基础。 2.2 桂林市城市居民人均可支配收入及其增长率分析 图 2 桂林市各年城市居民人均可支配收入及增长率 8500 8244 8149 0.1 7851 8000 7.89% 0.08 7500 6996.93 7549 5% 0.06 4% 0.04 7000 0.02 6500 -1.10% 0 6000 -0.02 2001 2001 2002 2003 2004 人均可支配收入 ( 元) 平均增长率（ %） 数据来源：历年《桂林统计年鉴》 城市居民人将可支配收入可以说最终决定了该区域内的消费容量和潜力。 2004 年城市 居民人均可支配收入下降了 -1.1.% ，在国民经济发展快速的情况下，居民可支配收入却下 降了，这说明城市居民的消费能力有所下降，这对房地产市场而言是一个不好的信号。 2.3