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房地产业六大环节 30 个涉税风险 房地产行业六大环节 30 个涉税风险点的分析连续 12 年被税务机关列为专项检查对象。一个行业涉及 10 项税收。在整个流程的六个主要环节中，隐藏着多达 30 个涉税风险点。房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。 对于房地产企业来说， 如何在项目前期做好足够的税收工作，以避免可能的涉税风险，最大限度地降低涉税成本，是行 业面临的一个突出问题。涉税风险成为房地产行业的 “第七大风险 ”。房地产行业在税收问题上面临 “三个多 ”。一是税务检查较多，房地产业连续 12 年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域。第 二，涉及到许多税收，包括 10 项房地产税。涉税风险很多，每个环节都有涉税风险。因此，对于房地产企业来说，如何规避税收风险是摆在我们面前的一个突出问题。 年 6 月 8 日，在北京举办的 “XXXX 年中国房地产老板如何管理税收 ” 沙龙上，主办方中国房地产税收筹划网总裁、 深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明军表示 : “房地产项目开发周期长，业务环节 多，税收风险高， 但只要在决策前做好足够的税收筹划作业，不仅可以有效规避企业的税收风险，还可以合理合法地降低企业的税收成本。 ”“ 据统计，XXXX 全国房地产企业上缴税收 1.3 万亿元，其中契税 2874 亿元，房产税 1372 亿元，营业税 4051 亿元，土地增值税 2719 亿元，企业所得税。从 XXXX 到 XXXX 的 12 年中，房地产行业是唯一连续 12 年被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，一些年度房地 产税被列为强制性检查项目， 一些年度税被列为指导性检查项目。 有些年份要求专注于房地产销售，而其他年份则要求专注于建筑和安装。有些年份侧重于检查房地产行业的营业税或所得税等个别税种， 而其他年份则将房地产行业涉及的所有税种列为检查对象。 为什么税 务机关对房地产行业如此关注？李明军说， 这一行业的税收确实存在 许多违规行为。每年都有很多问题。如果没有检查，将会有更多的问 题。他说，根据国家税务总局的要求，直辖市地方税务局对全市房地 产行业进行了专项检查。检查发现，被检查的 58 家企业中有 96%存 在问题。 “房地产行业在涉税问题上被视为高风险行业，这可能是国 家税务总局连续 12 年将房地产行业列为专项检查对象的原因 ”他说房地产行业的税收风险是什么？它藏在哪里？一般来说， 房地产项目在时间流程上主要包括六个环节 :征地、规划设计、融资、建设、房屋预售、项目清算。 “在每一个环节，房地产企业都会或多或少地存在这样那样的税收问题和风险，只是程度不同而已 ”李明军说 李明军表示，根据他们多年的行业服务经验，房地产企业在上述六个环节中至少涉及以下 30 个风险点 在征地过程中有四个风险点 : 1。佣金和其他费用未取得正式合法发票，导致利润虚增和税负加 重； 2.签订土地房屋权属转移合同后 10 日内未申报契税的； 3。虚增安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 4。通过股权收购取得的土地使用权， 溢价部分不能计入土地成本。 规划设计过程中有三个风险点 : 5。总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 6.骗取规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的； 7.境外规 划设计费未代扣代缴融资过程中有六个风险点 : 8。纳入非金融机构 (包括企业和个人 )的高利息资金的利息支出不 能正式开具发票，从而导致利息支出不记入账户。 9.信托或基金公司 以“知名股票和真实债务 ”形式支付的利息往往无法获得合法入账的 证据。 10.小金库中的现金通常不足以支付利息或其他费用； 11.支付 的利息可能涉及代扣代缴税款，但未兑现； 12。由于与股东和其他关联方的资本交易未支付利息， 存在逃税问 题； 13。对于借给自然人股东超过一年的贷款， 确定被视为分红派息并 需要支付 XXXX 年销售额的类似房地产的平均价格； (2)由主管税务 机关参照当地房地产市场价格或当年评估值 在这种情况下，如果退还的 3000 万元相当于被拆迁房屋土地增值税 认定的收入，房地产开发企业应按 3000 万元的售房收入缴纳土地增 值税。 家企业缴纳 1 万元土地出让金，全部计入开发成本中的征地拆迁补 偿金额。 (二)返还金额大于返还房屋土地增值税认定收入的部分 土地出让金返还协议如果约定返还金额大于被拆迁房屋土地增值税 认定的收入部分，并用于其他事项，可根据实际情况确定土地增值税。 土地出让金返还协议如无具体用途，返还金额大于返还房屋土地增 值税确认收入的部分，应冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。 (三)返还金额少于返还土地增值税认定的收入部分 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条 : “条例第二条所称收入包括