房地产市场失灵与宏观调控措施研究.pdfVIP

摘 要：我国房地产市场正在步入由刚性需求向投机需求的关键时期，如何抑制投机，保障刚 性需求，步入健康发展的轨道。国务院从维护民生的战略高度，强化调整的意义和具体措施， 地方财政已经过度依赖土地财政，房地产市场牵涉多方利益，楼市调控目标难以实现。经济政 策具有双重性，通过对房地产市场的分析、研究，从市场角度解析当前的矛盾、解决的措施、 方法，对今后的健康发展的意义。 　　 关键词：房地产 市场失灵 土地财政 调控措施 　　 　　 自 1998 年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房制度改革的发展，住房商品化 的新体制基本确立，住房才真正成为商品，具有了商品的属性。随着城镇住房制度改革深入推 进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地 产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长， 以住宅为主的房地产业已经成为国民经济 的支柱产业，地方财政收入的主要来源。我国正处 于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。1996 年全国城市化水平为 28.7%，2010 年增长为 49.2%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩 大。对于城市发展用地和房地产的巨大需求超出了人们的预测。 　　 对房地产市场的研究能帮助对该行业的现状、发展及未来对老百姓生活的影响，经济的 健康发展，国家调控政策，摆脱“一管就死，一放就乱”的政策影响，赋予房地产市场经济属 性，步入健康发展的良性轨道。 　　 一、我国房地产市场需求与供给现状 　　 我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。面对如此庞大的社会需求，用地和房地 产的供给层面的调整却是比较谨慎而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞 后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健的货币政策 所产生的影响。供给和需求的关系分析是市场现象最有力的方法。在 2003 至 2010 年间，全 国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、建 筑成本增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的矛盾 所致。 　　 （一）需求方面。经济的发展，人均收入的提高，发展到一定阶段也会带来人们消费结 构的相应变化。根据马斯洛层次论，人们在收入水平较低的阶段，主要以满足生存需求为主， 如食品，衣着等；随着收入的增加，生存需求逐步下降并趋于一个稳定值，一些阶段性需求。 　　 （二）供给方面。我国房地产市场的发展还存在着诸多严重的问题，如地区间严重的发 展不平衡，需求膨胀与供给滞后的矛盾，房地产投资的高涨与住房保障不足同时并存等。我国 房地产业发展可以看作是市场化进程逐步推进的过程，从土地出让、住房供应、房地产金融监 管到二级市场的运作，越来越贴近市场发展的实际需求。 　　 “十一五”期间，房地产业带来了城乡面貌的巨变，房地产的利益分配机 、竞争格局、 已经发生改变，“十二五”期间房地产行业将变得更规范、市场化程度会更高。 　　 二、房地产市场失灵的具体表现 　　 房地产市场失灵主要表现在以下四个方面： 　　 1、竞争的不完全性。房产、地产属于不动产，它的价格受地域、城市及周围环境的影 响较大，由于房产、地产商品自身的固定性，在不同的地域之间难以形成统一的市场竞争，这 使得房地产市场不可能是完全竞争的市场。由于地理位置的独特性以及住房的质的差异性，使 得房地产市场不可能和其他普通商品市场一样可以按照统一的规则进行竞争。 　　 2、垄断性。首先表现在由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的垄断性，使得 房地产市场的土地供给在一定的地域和时间内数量有限，从而导致房地产市场的垄断性增强。 其次住房商品的价值高、生产周期长、投入资金量大等特点决定了房产商数量有限，少数房企 占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。房企生产的住房不同 品质，房企可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格，以便获取超额利润。 　　 3、投机性。住房作为一种耐用消费品，具有较好的保值增值功能。近年来，为了刺激 需求，我国一直实行低利率的货币政策，而物价水平上升很快，造成人们以银行存款形式持有 的货币不能实现保值增值的预期。加上中国股市长期不景气，股市、基金、债券三大主要投资 方式的表现不尽如人意，住房作为一种保值增值的金融工具作用凸现。首先，房地产具有投资 和自用消费的双重属性。对于家庭而