惠州黄排专业市场可行性分析全案终稿.pdfVIP

惠州黄排专业市场可行性分析全案 【前言】 市场调查是商用物业开发 经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业 商圈 商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更 大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。 ◎我们把一楼肉菜农贸市场为一期，则二至五楼为二期项目，以下是二期的定位分析方案。 第 1 页第 1 页第 1 页第 1 页 惠州黄排专业市场可行性分析全案 第一部分：本项目各层的经营定位分析 2010 年惠东的发展期开始进入快车道，部分名盘陆续推出，包括华侨城农副产品专业批发市场 富星服装城 惠东建材市场 东 方红电器行等大型专业市场如春笋般涌进。随着华侨城周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起 到促进作用，随着沿海高速的全线开通，中信与惠东县签订初步意向书、双月湾风景区除航母外还拟引进万科给惠东华侨城地块带来 前所未有的发展潜力，给惠东带来新一轮的投资热潮，无疑对本项目后期的商业旺场提供良好的条件。 根据政府有关数据证显示，黄排辖区的整体规划，周边除了将形成商业及住宅聚集区域之外，还将建设多项公建配套、市政配套 设施 （学校 医院 公交集散中心 停车场等），这些配套设施的落成，将对本区域人流的有效导入 面貌的全面提升，带来决定性的 作用。 一、经营定位的依据： 本项目一期的 “肉菜市场”的启动，肩负着二期能否成功开发的重任，因此二期运作的成功是整个项目成功的核心，因此国内品 牌和周边市相关行业主力商家 惠东本地的产品进驻，借鉴惠州义乌市场发展及招商的经验和经营方式，是树立项目整体形象的关键。 ◎、优势（S） 1、本项目的层高和楼层透光、视线良好，适合做中低端的小商品类专业市场。 2、整体建筑独栋，外观大气、醒目。 第 2 页第 2 页第 2 页第 2 页 惠州黄排专业市场可行性分析全案 3、一楼肉菜市场的成功试业，对二期招商有一定人气汇集作用（若定位成功）； 4、开发商的信誉度较高。 ◎、劣势（W） 1、政府城南规划工程进度缓慢，目前的市场外围道路、环境、规划仍然存在脏、乱、差，这是本项目最大的弊端。 2、一楼现为肉菜市场，导致不能统一定位，给我们二期的整体定位增加了难度。 3、外环境配套严重缺乏，包括银行、物流、酒店、公寓等; 4、本项目所在区域人气指数较低。区域内人均可支配收入低，居民的文化素质较低。 5、区域环境发展尚未形成市场化，未来 3-5 年内很难形成消费氛围。 ◎、机会点（O） 1 “南城新概念“，给本项目的未来带来了“面”带“点”的新挑战、新机会。 2、华侨城周边新商圈、高档住宅及县行政单位的云集，对该项目发展有帮助。 3、未来沿海高速的全线贯通，带动城南新商机。 4 若采用先招商后销售 “放水养鱼”等培育市场策略，方式较灵活，相对于惠东专业市场来说应该是一个亮点。出租的方式对才 开始创业和投资者是一个很大的诱惑。 ◎、威胁点（T） 1、华侨城周边的“富星商贸城” “南康百货”等市场的“败笔”，给本项目带来了直接的威胁。 2 “平山中心市场”的经营已具规模，拥有自己的固定客户群，已占有较大的市场份额。 第 3 页第 3 页第 3 页第 3 页 惠州黄排专业市场可行性分析全案 3、招商及后期的市场的培育是项目成败的关键，给整个项目的“整体盘活”增加了压力。 ◆本项目自身的特点： 地段、交通：项目位于惠东黄排，城南新区中心地段，毗邻华侨城 平深路 1000 米的路程，交通便捷。是未来惠东城镇的主要发 展方向，有很强的投资潜力。 规模：项目为粤东首个总建筑面积 2 万平方米小商品批发中心之一，规模必将形成大辐射。 品牌：本项目是由专业人士管理、全国的商品展