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专题五物业服务收费 专题五、物业服务和费用 问 1、物业服务一般包含哪些内容？ 答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生 和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序 维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。 　国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定 第二条　本条例所称物业管理，是 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域 内的环境卫生和相关秩序的活动。 《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费 [2009]40 号 物业服务收费是指物业服务企业按照本文件规定和 《物业服务合同》 的约定，对物业服务区域内共用部位和共用设施设备及相关场地进行日常运行维 修、养护、提供相关区域内的卫生清洁和公共秩序维护、绿化养护等服务，向业 主、物业使用人所收取的费用。 问2、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人 身和财产负责？ 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财 产的看管，包括： （1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明 显标志和防范措施； （2 ）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行 驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （3 ）看管公共 财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、 树木、果实等； （4 ）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防 范检查和巡逻，巡逻不少于 2 人，做到有计划、有记录； （5 ）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采 第 1 页第 1 页 专题五物业服务收费 取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 物业管理企业原则上不对业主 人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业 主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。 一般而言，如果在物业管理合同中明确约定了物业管理企业应尽到何种程度 的保安责任，并对该种程度的标准及相关赔偿作出特别约定，在不违反法律、法 规的前提下，纠纷的处理就以双方约定为准。但在实务中，物业管理合同往往并 没有对物业管理企业应尽到的保安责任作出明确约定，对此，判断物业管理企业 是否尽到保安职责的关键就在于其是否尽到了勤勉、谨慎的注意义务。因为安全、 和平、宁静的小区生活环境是业主在入住物业时所首先考虑，而业主也往往是基 于这种信赖而选择物业管理企业的，同时，业主在支付的物业管理费里也已包括 了保安费用，因此，物业管理企业应尽到的就不仅仅是普通的一般注意义务，而 应该是勤勉、谨慎的注意义务。判断物业管理企业是否尽到勤勉、谨慎的注意义 务，可以参考以下标准： 1、物业管理企业是否切实履行了物业管理合同约定的或者是与其收费标准相适 应的保安措施 2 、物业管理企业的保安制度及保安人员的配备是否完备、合理，是否符合了有 关法律、法规、规章及物业管理合同约定的要求 3、物业管理企业雇佣的保安人员是否勤勉尽职，是否保障了安保设备的正常运 作 4 、当有意外情况发生时，能否及时采取相应合理措施 5、当业主提出合理怀疑或指出不足时，能及时加以改进 问3、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？ 答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理 企业可以将物业管理区域内的专项服务业务 （比如保洁、绿化、电梯维护等）委 托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全 部物业管理业务以并委托给他人。 国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定 第四十条　物业服务企业可以将 物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全 部物业管理一并委托给他人。 第 2