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房企所得税汇算清缴，主要涉税风险点及应对策略 （内附案例） 相对其他行业，房地产企业因行业特殊性，所得税汇算清 缴中税法对其有很多特殊规定，如财务人员不特别关注，必将 引发涉税风险。 所得税汇算清缴时，房地产企业除需遵循一般企业所得税 汇算清缴政策外，还需关注哪些特殊事项？这些问题如不能解 决，房地产企业所得税汇算清缴涉税风险就难以掌握。 本文结合国家有关房地产行业企业所得税汇算清缴最新规 定，就该行业企业所得税汇算清缴方面应关注特殊涉税风险事 项分析如下： —■完工时点的确定 根据国税发［20091 31号规定，房地产企业销售未完工产品 取得收入，年终汇算时应按各项目预计计税毛利率计算特定业 务的应纳税所得额。 项LI预计计税毛利率曲项目所在地的所得税主管税务机关 确定，其比例直接决定该项H完工前企业所得税的缴纳数额。 房地产企业销售已完工产品取得收入，年终汇算应按对应项目 实际毛利率计算其应纳税所得额。因此开发项L1完工时点的确 定至关重要，它是房地产企业项目所得税汇算清缴计算特定业 务应纳税所得额核算方法确认的分水岭。 所得税汇算时如忽视这一关键性问题，直接引发房地产企 业所得税汇算的涉税违法风险。 如何判断开发产品己完工呢？ 国税发［2009］31号第3条规定： （-）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二） 开发产品已开始投入使用； （三） 开发产品已取得初始产权证明。” 只要符合上述三个条件之一，税法上就视为开发产品已完 工，企业确认项目应纳税所得额时就应按该项目实际毛利率计 算。 国税函进一步明确：“房地产企业建造、开 发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理 完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发 产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时， 为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。” 涉税风险:|确定产品完工时间，意味着企业费用不能再资本 涉税风险: 化，即开发成本被禁止记入，未完工程只能以预提方式进成 本。 用技巧 房地产企业在企业所得税方面，山预征改据实征收后，发 票、成本成为重中之重，尽量不要在年底办理入住手续，否则 会造成据实征收早来一年。 房地产企业预售收入预缴申报时不许扣除预缴的营业税金 及附加和土地增值税。 很多房地产企业财务人员忽视此项特殊规定，预缴申报时 按税法收入乘对应项LI的计税毛利率计算出预计毛利额后直接 扣除了对应此项收入缴的营业税及附加和土地增值税，造成所 得税预缴申报错误，产生涉税违法风险。 但年末所得税汇算清缴时，根据国税发[2009]31号第12 条规定，结合税务总局公告2014年第63号规定，销售未完工 开发产品年末汇算清缴时，允许扣除对应该项税法收入需缴的 营业税及附加和土地增值税。企业应特别注意，按权责发生制 原则，企业提前超缴的营业税及附加和土地增值税不能在提前 超缴年度税前扣除。 D 收入处理实例 案例背景一一 甲房地产企业2019年完工交付A项目预收收入10, 000万 元，其中前期收入4,000万元；完工未交付B项目预收收入 6, 500万元，其中前期收入2,500万元；在建C项目预收收入 3,500万元。2019年年末，企业结转A项目销售收入10, 000 万元，销售成本7,500万元。假设该企业各项目计税毛利率均 为15%,以上三个项目均为老项目，对应的预收款均为不含增 值税金额，7%的城建税及3%的教育费附加，不考虑期间费用。 A项目产品，会计已结转收入，且收取预收款符合国税发 ［2009131号确认收入条件，确认所得税收入10, 000万元，结 转成本7, 500万元。由于其收取预收款中4, 000万元已按预计 计税毛利率在前期汇算中做过纳税调整，2019年应做纳税调减 处理。A项目应纳税所得额：(10, 000—7, 500—10, 000 X 5.5%) — ( 4, 000X 15%—4, 000X 5. 5%) =1, 950—380=1, 570 (万元)。 B项目产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结 转收入，但按国税发［2009131号所得税收入确认条件，应计算 企业所得税收入6,500万元。B项目所得税汇算不能再按预计 计税毛利率15%计算。因其前期预收款中2,500万元已按预计 计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，2019年应做 纳税调减处理。若B项目实际计税成本4,550万元，则B项目 汇算清缴应纳税所得额：(6, 500—4, 550—6, 500X5. 5%)— (2, 500 X 15%—2, 500X 5. 5%) =1, 592. 5—237. 5 = 1, 355 (万 元)。 在建C项目，预收收入3,500万元，会计不结转收入，