住宅物业工程维修部管理规章制度和流程.doc

住宅小区物业工程维修部管理规章制度和流程 一、设施设备管理制度 目的：为确保物业公司的各类设备设施、配套附属设施及基建设施等正常、高效运行，正确使用各类设备设施，使其功能得到有效的控制和管理，特制定本制度。 适用范围：本制度适用于物业公司及所管理的各类设备设施、配套附属设备及基建设施的使用操作、检修与保养、巡视服务、应急处置等工作。 1、职责 1.工程维修部负责各设备设施维修、保养计划的审批；负责设备设施保养的实施、日常巡检工作的不定期抽查。负责各类《设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，对外委单位进行综合评价。 2.工程维修部经理负责设备设施维修、保养计划的制定；设备设施运行的日常检查与管理工作；设备设施的运行、保养进行专业指导与监督检查，指挥应对突发事件的应急处置工作。 3.工程维修部员工负责管辖范围内设备设施的具体日常运行巡视、安全操作、维修保养及应急处置工作。 2、设备安全管理 1.持证上岗 从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、消防中心值班员等），须持证上岗，并按相关规定对该类人员定期培训。 2.安全操作要求 各人员严格按照安全规范要求的操作程序进行。 3.安全检查 公司每半年对设备安全状况等进行一次检查，并对安全隐患进行整改。 4.安全事故处理程序 发生设备安全事故后，须立即通知相关领导。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程维修部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后提交设备安全事故报告，根据报告及调查结果，提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。 3、设备技术档案资料管理 1、设备技术资料：资料管理按公司档案管理办法相关规定执行，资料的借阅必须经总经理同意并办理相关手续。 2、质量记录要求：设备运行记录、巡查记录、值班记录由实施人员填写保存。实施保养、维修的设备，由工程维修部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。工程维修部对设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。 4、设备操作使用 1.设备操作人员应具备操作上岗资格，如电工、电梯工等工种应取得相应上岗证。 2．设备操作人员经培训合格并达到独立操作，清楚日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能后方可上岗操作。 3．操作人员必须严格按设备操作规程工作，认真遵守制度、巡检规定，并填写各项记录。 4．操作人员在操作现场操作，应符合相关管理规定。 5、设备检修保养规定1.工程维修部编制年度设备设施保养计划，经公司总经理审批后按计划执行。采用计划预修制（三级保养—例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 2.执行计划时，提前做好各项准备（培训、材料、时间、人员、用具等）工作，按照计划、实施、验收、记录的流程进行，维修保养人员应保留相关检修保养记录。 6、设备运行巡检管理规定 1.工程维修部根据相关设施设备使用情况制定巡检路线、内容和方法,巡检过程中对发现的设备使用不当、保养不当等现象有权提出改正意见，并向领导汇报。 2.根据规定的巡检路线、内容和方法实施日常巡检。 3.巡检时应确认设施设备的是否正常运行，并对设备的运行状态进行监测和记录。 4.巡检过程中，巡检记录本中要求填写的各项内容必须如实填写。如遇意外突发情况，应迅速查明原因，并立即报告工程维修部经理。 5.任何员工无权更改对设备检修的巡视要求，遇因工作冲突的其他设备巡检不能完成时，应顺延进行。 6.给排水设备每月一次；对电气设施巡检每日一次；对生活用水设备巡检每日一次；其他各类设施基建等每季一次。 7、 日常维修、对客维修管理规定 1．根据派工单或领导指令，进行日常维修、对客维修工作；对客维修按照客服部的“对客报修管理规范”执行；自行做好相应的各项准备工作。 2．参考问题的反映，现场实地进行确认、询问、分析，初步判断原因及针对性的解决方案处置办法，具体执行落实，真实可靠地解决故障问题，争取圆满的处理结果。如有困难或超出能力范围的及时向领导反映汇报。 3．对于日常维修，尤其是设备故障维修，必须做好维修记录及结果，以备查询、验收。 4．紧急的设备维修，由工程维修部先派人员在第一时间进行抢修，若不能处理，及时汇报物业经理联系工作支持。 8、设备事故分析处理办法 1．发生设备事故时，工程维修部经理应现场察看、组织抢修，并保持查看记录或影像资料。 2．当事人将事故时间、原因、设备损坏程度、影响程度等做记录上报部门负责人。 3．工程维修部经理组织事故分析，出具“事故分析报告”，签注处理意见，报公司进行处理。属人为事故的应根据损失情况按公司奖惩制度予以处理。 属设备自然事故，工程维修部进行处理外，还需采取必要的防护措施。 9