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刍议不动产善意取得制度 刍议不动产善意取得制度 　　王剑 　　不动产是否适用善意取得，长期以来在我国民法学界一直存有较大争论，从保护交易安全 及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度。 　　一、不动产善意取得制度的经济及理论基础 　　1、不动产善意取得的经济基础——交易安全 　　随着我国经济体制改革的进一步深化，房地产市场的逐步繁荣以及担保制度融通资金功能 的全面发挥，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人(债权人)在每一交易 (设定抵押权) 过程中对出让人 (抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能，即使是可能的话，那交易成本也 相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，赋予登记推定力公信力，建立不动产善意取得制度 确有必要。 　　2、不动产善意取得的理论基础——登记公示推定力与公信力 　　所谓登记的推定力是指，依法在不动产登记簿上所为记载某人享有某项权利时，推定该人 享有此权利，而依法在不动产登记簿上涂消某项权利时，推定该权利消灭。赋予登记推定力的 目的便在于交易安全。然而，并非任何相信登记记载的交易当事人都给予保护，只有那些正当 信赖登记的善意者才值得保护。因此，在赋予登记推定力之后，必然要赋予登记公信力。所谓 登记公信力是指，对于登记的内容给予信赖者，法律根据信赖内容赋予法律效果，纵使登记内 容与实体关系不一致，法律亦视登记内容为正确，从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。 善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。 　　二、不动产善意取得制度的适用条件 第 1 页第 1 页 刍议不动产善意取得制度 　　 (一)、转让人无权处分 　　无权处分是指无处分权人未经处分权人 (原权利人)授权或同意而以自己名义擅自处分他人 财产权利的物权行为。其具体包括以下几种情况：(1)自始无权处分。如不动产共有人未经他共 有人同意而处分共有物。(2)转让人本有权处分，但嗣后因某种原因丧失处分权。如不动产买受 人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤消合同或前合同本身便无效。应该注意的是， 无权处分往往是无权处分人以自己名义为处分，如若以处分权人的名义为之，便是无权代理， 自应适用无权代理的规定。 　　 (二)、受让人通过交易行为从转让人处取得不动产 　　善意取得制度旨在保护交易安全，因而惟有在受让人与无处分权人之间存在等价有偿交易 行为且交易行为须为有效时，才发生善意取得的适用。 　　 (三)、受让人须为善意信赖登记 　　 (四)适用的标的物须为不动产。 　　所谓不动产，一般是指土地及房屋、林木等地上附着物。原则上，凡是能够自由交易并须 通过登记物权才发生变动的，都能成为善意取得的对象。具体来说，不动产善意取得适用对象 主要包含下列几种情况：1、土地。我国实行土地公有制，土地属国家或集体所有，土地不能成 为交易对象。因此土地所有权不能适用善意取得的对象。然而，依据我国 《城市房地产管理 》 第 36 条、37 条、46 条及《担保 》34 条土地使用权得为转让、抵押，其方式主要为买卖、设 定抵押权或其他合法方式。由此可见，国有土地使用权得为不动产善意取得的标的物。但应注 意的是，我国实行的是房随地走、地随房走的原则，国有土地使用权转让，其上的房屋自得随 同移转。2、房屋。根据《城市房地产管理法》31、36、37、38 条及《担保法》34 条等可知， 我国房屋得为自由转让、设定抵押。故可以是不动产善意取得的对象。但由于违章建筑无法获 第 2 页第 2 页 刍议不动产善意取得制度 得登记部门的登记，因此不得使用善意取得。另外，因为我国目前登记不完善，农村一些房屋 并没有登记，因此，这些房屋自是无法适用不动产善意取得。3、林木。依据我国 《森林 》15 条 《担保 》34 条、42 条规定，林木可自由转让、设定抵押。故可以是不动产善意取得的对象。 　　三、不动产善意取得的性质 　　关于不动产善意取得的性质，学界主要有以下三种观点：1、原始取得说。 2、继受取得说， 3、原始取得与继受取得