房地产_次渠市调报告.pdfVIP

市场调查报告 调查时间： 2001 年 8 月 15 日 调查目的：为次渠项目提供参考 调查容： 一、 区域分析 ⒈ 位置 次渠镇位于市东南郊， 京津塘高速公路的东侧， 城市规划五环路南侧， 隶属 于市通州区。 ⒉ 交通 次渠镇距京津塘高速公路 8 公里，设有上一下双车道道路，时速平均可达 60 ㎞/h 。次渠镇大街是镇的主要交通干路。公交线路目前较少，仅有 11 路小公 共汽车（通往北苑环岛）和 913 路（次渠镇—大郊亭）运营时间为 6：00—20 ： 00 。从发展角度看，公交线路的完善是非常重要的。 ⒊ 自然环境 该地区由于是郊区，人口密度低，四周多树木与农作物，因此空气新鲜。 ⒋ 人文环境 居住人口密度低，以本地农村居民为主，以市区拆迁人口，外地进京商人， 单位职工为辅。 5. 服务配套设施 主要集中在次渠镇大街两侧及沿线。主要设有农业银行、派出所、邮局、卫 生院、幼儿园、中学、小型商场和超市、酒楼……等。市政配套设施目前受 经济影响，较为落后。道路比较脏乱。 6. 次渠工业基地 经市政府批准为区县级工业开发区，是市确定的 23 个重点工业开发区。随 着工业区的逐步建设会为次渠镇带来新的经济增长点 , 同时也会对次渠地区 的房地产开发业创造先决条件 , 使整个地区基础设施逐步完善。 二、 项目分析 次渠镇区域的房地产开发尚处于初期，住宅项目稀少，主要集中在镇大街两 侧，以教育基地立项的通州区产权房开发为主，商品房开发基本属于空白。 此次调查以镇大街两侧项目为主，以及靠近羊坊环岛的区域。 ⒈ 市调项目包括：次渠镇的怡芳园、府东苑、通州教师住宅楼项目、羊坊环岛 东侧的晓康小区。 ① 价格状况： a. 晓康小区由于在羊房环岛，靠近京津塘高速路，价格明显高于次渠镇项 目，目前均价 2400 元/ ㎡。 b. 次渠镇项目价位相对小康小区低将近 1000 元/ ㎡，目前均价在 1300－ 1500 元/ ㎡。 ② 市场表现： a. 晓康小区 99 年开始销售时并不理想， 2000 年两广拆迁带来大量拆迁客 户，约占 70％，通州区的单位购买也占一定的比例（约 100 套）。目前 销售率在 80 ％以上。 b. 府东苑一期从今年 2 月销售以来销售率达到 90 ％。二期 7 月 15 号开盘 至今销售率在 30%以上。 c. 怡芳园由于开发较早目前已销售完毕。 ③ 户型分析 a. 户室比例 一居室数量较少，以两居室、三居室为主，没有顶层复式结构户型。晓 康小区两居室、 三居室的户型种类较少， 府东苑小区两居室、 三居室的户室 比接近 50％：50%。 b. 畅销户型 两居室是该地区的畅销户型，一居室销售不畅。 ④客群情况：客群由当地居民、城拆迁户、集团卖家构成，其中：城拆迁户 占 60％以上的比例。 项目名称 晓康小区 怡芳园 府东苑 教育基地项目 建筑规模 14 栋 6 栋 1 栋 3 栋 建筑形式 多层板楼 多层板楼 多层板楼 多层板楼