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物业管理优秀的物业管理是房地 产开发业的图腾 优秀的物业管理是房地产开发业的图腾 我们天鸿集团在物业管理方面取得的经验,进步的原因来自于我们对物业 管理的三个基本认识:壹是对物业管理在房地产综合开发过程中重要性的认识; 二是对企业在市场经济条件下实施品牌战略过程中售后服务(对房地产开发企业 来说即物业管理)价值的认识;三是对物业管理 “坚持市场取向,引入竞争机制, 培育公平竞争”必然发展趋势的认识。jcR0MA 壹、物业管理是房地产综合开发过程中的重要环节[\={8:[pE 随着北京城市建设的迅猛发展,我集团认识到,建成住宅的后期管理和住 宅的建设同等重要。要提高环境质量和居民生活质量,真正让居民安居乐业,就 必须抓好物业管理工作。因此,集团 X 公司对物业管理工作给予了壹贯高度的重 视,始终把物业管理当作房地产综合开发过程中的重要壹环。物业管理不仅是集 团X 公司七大产业板块之壹,仍位列集团 X 公司三大支柱产业之中。K:/B:)!% (壹)房地产商品自身特性决定了物业管理的特殊地位。%jL^ORM$ 房屋作为壹种特殊的商品,和其他普通商品相比,具有自己的特点。如使 用周期长,壹般寿命都在几十年之上,有的甚至长达百年时间;价值量大,壹方 面开发商对壹个项目的投资动辄过亿,另壹方面作为开发成果,不动产项目在国 家总财富中所占比重也非常大,而个人购买壹项房产更是壹笔不小的投入;房地 产商品不仅具有消费性,同时也具有投资性,这对房地产的保值、增值提出了较 高的要求。确保价值量如此巨大的房地产商品在较长时间里实现保值和增值,量 重要的因素除地价外,物业管理的水平高低占有很大分量。市场调查显示,良好 的物业管理能够使物业增值 10%?0% 。这是因为物业管理解决的问题正是维护好房 地产项目的设施、设备,延长物业的使用寿命,通过良好的物业管理来开发物业 的潜在功能,充分体现和提升物业的价值。n\/88ky (二)房地产业特别是居民住宅建设要求物业管理同步发展。,3xvuq)c;@ 在传统计划经济体制下,居住小区的建设主要解决的是居民住房 “量”的 问题,居民对居住环境的要求不是很高。在项目建设的规划设计、施工建造、售 后服务三个阶段中,普遍存在着 “重中间,轻俩头”的片面观念。房屋建造完成, 居民入住之后,小区环境和房屋建筑得不到很好的管理和维护,小区面貌被习惯 性地称为 “壹年新,二年旧,三年破”。随着社会主义市场经济体制的逐步确立, 城市住宅建设发展突飞猛进。90 年代以后全国每年的住宅竣工量基本都保持在 2.2 亿平方米之上,这使我国城市居民居住 “量”的问题得到了不同程度的解决。 和此同时,如何提高城市居民整体居住质量的问题摆在了我们的面前。这意味着 规划设计、施工建造、售后服务(物业管理)是综合开发建设必不可少的三个环 节,而物业售后管理和服务成为其中重要的壹环。3a}qCBoI (三)房地产消费市场发展必然引致对物业管理的需求。D H( 随着我国城镇住房制度改革的深化,房地产市场的消费结构、产权结构发 生了重大变化。壹是卖方市场转向买方市场。全国的房地产业自 1993 年起出现 了大量的积压或空置,1999 年内商品房屋的空置总量超过 9000 万平方米;二是 集团购买转向个人购买。1998 年,个人购买住宅 7013 万平方米。到目前,我国 城镇实有住宅自有率达到了 60%之上。房地产开发商必须面对市场的俩个变化, 做好市场研究,从中发现自己的市场发展空间。而据市场调查,广大消费者早已 把物业管理水平的高低当作购买楼盘时关心的重要因素之壹。购房者对房子的要 求越来越精细化,对房屋商品的附加值要求越来越高。开发商的卖点是受消费者 的需求引导的,特别是和个人购房者的需求分不开。根据市场发展和消费者的要 求,综合开发企业不仅仅要保证规划设计和建筑施工的质量,更要在售后的物业 管理阶段下工夫,使广大房地产消费者 “买时满意,住时也满意”。这对促进房 地产消费市场的形成,培育住宅产业作为新的经济增长点都具有明显的拉动作用。 在我们这次回龙观物业管理招投标之后,从集团销售部门反馈的信息表明,广大 顾客对我们以竞争方式选定物业管理企业的做法给予了积极回应,表当下回龙观 文化居住区长达数月之久的热销火爆场面久久保持着,也从另壹个侧面强有力地 表明了物业管理对房地产开发运营工作的带动作用。W%Q~/Kn 壹、物业管理是房地产开发企业实施

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