物业管理行业市场前景及投资研究报告：《通知》的执行展望和影响定量预测.pdfVIP

《》 《通知》的执行展望和影响定量预测 物业管理行业深度研究报告 ｜2021.1.9 中信证券研究部 核心观点 我们具体分析了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》如何落地，并认 为《通知》会推动一波资本市场上调物业管理公司收入和盈利增速预期的浪 潮。 ▍住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。《通知》既 有纲领原则，又有可操作性。我们在此前点评政策影响的基础上，进一步根据政 策历史背景推演政策的具体执行落地措施，并分析政策对重点公司的财务影响。 ▍政策在四个主要领域积极推进：1、业委会，2、维修资金，3、扩容、定价和缴 费率，4 、科技和增值服务。推动业委会成立方面，我们预计各地会加速修订《物 业管理条例》，这可能会为存量时代拓展铺平道路，也会推动企业重视品质。提 高维修资金使用率方面，我们预计《住宅专项维修资金管理办法》的修订可能提 上议事日程。维修资金使用便利化，透明化，能极大减轻物业管理公司服务老盘 的运维负担，有利于优秀企业第三方外拓，并维持合理利润率。在推动物业管理 全覆盖，建立动态价格形成机制方面，我们预计以社区空间经营权补贴物管费的 模式将可能推广，物业费指导价将加大动态浮动，这会 增加企业外拓的潜在 市场，提高企业单盘盈利曲线。在科技和增值服务方面，我们认为政策的鼓励支 持，将有助于企业应用科技，提升效率，发展增值服务。 ▍政策推动，物业管理市场显著扩容。我们认为，由于政策的推动，物业管理行业 的市场容量将得到显著提升，大量原本没有物业管理公司服务的老旧小区可能建 立起长效的、市场化的物业管理服务提供方案；大量公建和城市空间可能选聘物 业管理公司提供服务；物业公司的服务可能渗透入生活服务的不同领域。我们预 计在5 年左右的时间我国物业管理市场规模将达到24080 亿元。 ▍政策的最直接影响——重点公司的收入增速大幅提升。在《通知》下发之前，我 们预计我们覆盖的重点公司 2020/2021/2022 年平均营业收入增速分别为 40%/37%/37%。《通知》下发之后，我们认为第三方外拓的客观难度将明显下 降，企业拓展规模的主观意愿也会明显上升，预计企业在管面积增速会从原来预 测2021/2022 年的37%/29%提升到40%/35% 。与此同时，由于增值服务发展 和物业费有望小幅动态提升，预计单平米年收入亦会明显提升。我们预计由于政 策推动，重点公司合计营业收入增速2020/2021/2022 年将达到40%/ 48%/46% 。 ▍政策的重要影响——解决利润率下行的潜在隐忧。政策直接作用于单盘盈利模 型，再次确认了物业管理行业并不是一个利润率随时间下降的行业。企业会积极 运用科技和管理手段，不断提升效率，保障单盘盈利能力。不过，我们认为，由