房地产估价课程第10章趋势法101.docxVIP

SOS 房地产估价W 房地产估价W 房地产估价 §10-1长期趋势法的原理 一、长期趋势法的概念 y 房地产估价的长期趋势法，简称趋势法，亦称时间序列 分析法、外推法或历史延伸法，是将统计学与预测学的 基本原理和方法运用到房地产价格评 估中而产生的一种 评估方法。其依据某类房地产 价格的历史资料和数据将 其按时间顺序排列成时 间序列，通过一定的数学统计方 法，找岀其中的变化规律，预测其价格的变化趋势，再进 行类推或 延伸，作出对这类房地产价格在估价时点比较 肯定的推测与科学的判断，从而估算出这类房地产价格。 二、长期趋势法的特点及评价 按时间序列排列的房地产价格不一定存在单一的 规律性。①长期变动趋势。②循环变动趋势。 ③不规则变动趋势。④季节性变动趋势。 长期趋势法忽略了影响房地产价格的因果关系。 常和其他估价方法结合使用。 长期趋势法的优点在于： 适用范围较广，因为房地产价格的变动一般都具有 长期变化趋势。(2)评估成本较低。 (3)评估程序简单。(4)避免一些争论。 sSFttmW ■八期趋势法的缺点在于： 在房地产市场不完善或缺乏较长期的历史价格餐y 料的地区无法使用此法。 估价结果的准确程度依赖于历史价格数据选取的时 间长短。 估价结果带有预测性，只考虑了房地产价格的过去 与未来的关系，忽略价格变化的因果关系。 趋势法比较适合对某类房地产价格总体水平的预 计，如果用于对某幢房屋建筑物或某块土地的估 价， 往往会使估价结果偏离实际。 预测的准确性易受偶然因素或政策因素的影响。 四、长期趋势法的用途 用于收益法中对未来纯收益等的预测。 用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产 价 格。 用于市场比较法中对可比实例价格进行交易□期 调 整。 用于比较、分析两宗(类)以上房地产价格的发 展趋 势或潜力。 四、长期趋势法运用的步骤 收集房地产价格的历史数据，鉴别、剔除或修 正某些不正常的价格资料。 整理分析价格资料，排成时间序列。 分析时间序列，找出变化规律。 选择适当的趋势法进行预测。 房地产估价《 房地产估价《 房地产估价《 房地产估价《 §10-2数学曲线拟合法. ?:,直线趋势法将预测对象作为由变 量V （房hr产价格），主要影响 因素为自变量x （时间），则一元线性回归 分析预测模型为 ? Y=a + bx ?用最小二乘法求解 ?:?当 WX= (Aa=WY/N ?b=EXY/ZX2 房地产估价《 年份 价格Y X XY X2 趋势倩 1993 2200 -4 -8800 16 1982.22 1994 2400 -3 -7200 9 2367.22 1995 2700 -2 -5400 4 2752.22 1996 3000 -1 -3000 1 3137.22 1997 3400 0 0 0 3522.22 1998 3800 1 3800 1 3907.22 1999 4200 2 8400 4 4292.22 2000 4700 3 14100 9 4677.22 2001 5300 4 21200 16 5062.22 房地产估价W 房地产估价W 房地产估价W 房地产估价W 总计 31700 0 23100 60 N=9 EX=O A=rY/N=31700/9=3522.22 B=SXY/X2=23100/60=385 描述这类房地产价格变动长期趋势的具体方程 Y=a + bX=3522.22+385X 根据这个方程式预测该类房地产2002年的价 格为 Y=3522.22+385X5=5447.22 （元/M2 ）