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现代工业物业管理 中国物业学会现代物业管理研究员鲁俊斌 工业物业管理是指物业管理公司对工业物业区内 厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设备的管理 以及各种综合性服务的管理。 工业物业的管理，长期以来没有得到足够的重视， 其管理往往落后于民用物业和商用物业的管理。随着 现代企业市场经济的发展和新兴工业园区的开发，工 业物业的管理日益成为物业管理中备受欢迎的课题。 今天我们从工业物业管理的原则； 工业物业管理的 特点；工业物业管理的内容；工业物业管理的要求； 工业物业管理的职能五个方面讲工业物业管理。 一、工业物业管理的原则 工业物业以生产用厂房为主，但也有与之相配套的 办公用房、生活用房和各种服务设施。所以，在管理 方面，它既有与办公楼宇、居住用房相同之处，也有 不同的地方。工业物业的管理，应遵循以下几个原则： 统一管理与独立管理相结合的原则 工业物业区域内，往往有一个统一的物业管理机构 负责区域内治安保卫、清洁卫生、园区绿化植被养护、 消防安全管控、设备设施维修保养等日常管理工作。 工业物业往往集生产用房、办公用房、生活用房、商 业用房于一体，而且又因权属不同而各异，必然给物 业的统一管理带来了一定的困难。所以，工业物业的 管理应遵循“统一管理与独立管理相结合”的原则。 所谓“统一管理”就是在整个区域内有一个管理机构， 负责区域内公共部位的各种管理工作，协调各业主及 使用人的关系。所谓“独立管理”，就是在各类用房 中，有独立的管理机构，即使在同一类型的房屋中， 也可能有不同的管理机构。如生产用房，各生产单位 可能是相对独立的区域或楼宇，因此有自己内部的管 理机构，内部管理机构除尽职尽责管理好辖区的事务 外，应协助整个工业物业区域内的统一管理机构做好 各项工作。 专业管理与自治管理相结合的原则 工业物业或出售或出租，因此可以像居住物业那 样，成立“业主委员会”。业主委员会对区域内重大 问题作出决策，并有权选聘物业管理公司对物业进行 统一的管理。作为专业管理机构，物业管理公司的水 平影响着工业物业的生产环境、工作环境和居住环境, 影响着物业的保值和升值。遵循“专业管理与自治管 理相结合”的原则，按照业主的要求和标准实施专业 管理，有助于提高生产效率。 物业管理与经营服务相结合的原则 物业管理的现行模式是“统一管理、综合服务”。 工业物业一般建在城市的远郊，远离大城市，生活有 诸多不便之处。因而物业区域内建造了生活用房、商 业用房。尽管如此，一个工业物业区域比一般住宅小 区要大，要满足不同业主和使用人的要求，势必还有 一定的差距。物业管理公司在实施管理时，应急客户 之急，提供各类经营性服务，做好广大业主和使用人 的“后勤部队。总之，工业物业，特别是标准工业 厂房、工业园区，是我国改革开放后出现的新生事物。 管理好这类物业，是物业管理行业不容推卸的责任和 服务产业链延伸的理想空间。 二、工业物业管理的特点 生产用房的管理是工业物业管理的重点 工业物业一般以生产用房为主，辅以办公用房、生 活用房和各种服务设施，如银行、邮局、餐饮、娱乐 场所等。一般生产用房或出租或出售，由不同的企业 使用。由于各生产企业都有其特殊的行业特点，专业 性很强，因此，要求管理者要了解不同行业的有关知 识，有针对性地制定具有权威性和约束力的管理规定， 统一规范和协调各企业的生产经营行为，维护辖区内 正常的生产经营秩序。 辅助配套的管理工作多样复杂 工业生产离不开辅助配套设施，有的企业又是 24 小时连续生产，与之相配套的辅助部门也要作相应的 安排，如门卫、餐厅、浴室、动力供应和仓储运输等， 以保证一线生产的正常进行；对有毒有害和易燃易爆 危险品的仓储运输，以及三废的排放处理要有严格的 管理办法和监督措施；为防止超负荷使用动力，要组 织协调，制订限额使用的规定等等。 3 ?险情的出现难以预料 工业物业因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗， 以至带来结构的变化，险情的出现难以预料。例如， 笨重的机器和存量过多的货物，使重量超过楼面结构 的负荷；机器开动造成振动，房屋损耗严重；电梯高 频率地使用，以及电器和其他设备，如配电装置和水 泵等，由于超负荷运转而易损坏，使保养费增高。 清洁工作难度较大 工业物业由于使用功能的特殊性，生产用房往往难 以保持清洁。如厂房内机器的油污容易弄脏走廊等地 方，生产过程中排放的有害气体、尘埃等要花费大量 的人力、物力、财力来清除，给环境卫生和环境保护 带来了困难。 治安保卫和消防工作要求高 很多生产企业是高科技型的，生产高精尖产品，从 原材料到产出品不仅价格昂贵，而且技术保密性强， 因此必须加强安全防范措施，从内到外，建立一套有 效的制度。作为生产企业，会使用和接触一些危险品， 如管理不善，则可能发生火灾爆炸事故。消防工作应 坚持以预防为