融科前海中心写字楼营销方案.pdfVIP

融科前海中心写字楼营销方案 一、整体营销目标 整体实现销售额3亿元 2016年完成销售率30% ，累计销售金额约0.9亿元 2017年9月30 日前完成销售率80%，累计销售金额约2.4亿元 二、项目营销背景分析 （一）区域写字楼市场简析 全市范围内写字楼百花齐放，空置率高 写字楼租金自2014年开始出现滞涨甚至略有下跌 东城、南城区域写字楼租金开始比肩中心商业区 区域内写字楼去化速度慢 客户持币待购心理强 （二）项目SWOT分析 Strength （优势） 品牌优势：融科智地品牌、集团已开发运营写字楼标杆、长沙地区口碑 品质优势：甲级5A专业写字楼、层高、空调、智能化、绿色节能、电梯等 服务优势：第一太平融科管理，在区域内属前列 交通优势：距高铁站仅10分钟车程，距城市轻轨仅500米 1 Weakness （劣势） 区位劣势：商务发展不成熟，区域商业氛围尚未形成； 位于香樟路中段，距万家丽路与韶山路均有一定距离， 不属金角银边范畴 认知劣势：市场对项目专业写字楼的认知程度不高 Opportunity （机会点） 雨花区经济快速发展带来的机遇； 高铁及长株潭城市轻轨开通带来的发展机遇； 韶山路新中路口以南至湘府路段无专业写字楼的市场空白； 区域价格洼地效应带来的客户投资升值预期 Treat(威胁) 宏观经济不景气导致写字楼整体市场疲软 来自周边同类楼盘的竞争威胁 （万坤图、旭辉国际） 来自公寓式写字楼产品的部分客户分流 （三）项目面临的问题及对策 问题一：市场对项目写字楼部分认知度低 建议对策：以分案名重新设计写字楼VI体系，突显商务气质，增加识别性， 全新独立推广；写字楼营销中心与住宅区隔；利用外围导视、招牌、楼体广告增 强昭示性；设立写字楼样板层。 问题二：现在公寓“写字楼5980元”对写字楼价值提升带来的不利影响 建议对策：尽快全部撤除此主题广告；写字楼独栋分案名推广。 2 问题三：写字楼目前有效蓄客不足，项目来访量少 建议对策：行销、大客户拜访、渠道活动、老客户营销等多种形式拓展渠道； 户外广告、单页等实效广告推广，大客户营销与投资客户并行，多种销售形式并 行。 问题四：区域写字楼市场疲软但竞争激烈 建议对策：加强有效的融科品牌营销与产品展示系统，强化项目南城高端甲 级专业写字楼的形象，以价值提升+平价入市创造价格势能，以此激活市场。 三、整体营销策略 1、价值为先，高调形象，事件营销造势与实效精准的渠道营销并举，重点 打好项目阵地战，步步为赢 2、独立形象推广，写字楼单独营销案场，建立纯粹高端的商务气质 3、紧握宏观大趋势，借区域交通升级契机，以区域引领者的姿态，强势锁 定高端投资客户群体 4、紧扣 “品牌+品质+服务+升值前景”这几大价值点，做透融科品牌文章， 创造价值远大于价格的营销势能 四、营销主题定位 （一）USP独特销售主张 南城商务头等舱 轻轨投资原始股 世界500强麾下 5A 甲级写字楼定制专家 3 （二）项目价值提纯 1、贴地飞行激发雨花经济热潮，城际轻轨沿线投资灸手可热 （雨花区区域发展前景、高铁经济刺激、城际轻轨开通利好） 2、世界500强的财富方向，22年融科智地创享无限商务可能 （案例：融科资讯中心、搜狐新媒体大厦、联想深圳研发中心、融科望京产 业中心……） 3、体面舒适的5A 甲级专业写字楼，创领南城写字楼新纪元 （高端甲级写字楼Pk公寓式写字楼OR 乙级写字楼） 4、绿色智能、健康高效的百米地标建筑 （知名品牌高速电梯、全玻璃幕墙、4米超高层高、9