美国房地产周期向上与弱美元周期.pdfVIP

1、美国房地产有18 年左右的周期规律 1930 年，美国经济学家西蒙·库兹涅兹在《生产和价格的长期运动》一书中提出了一种为 期15-25 年、平均长度为20 年左右的经济周期，由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰 落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。 他认为，现代经济体系的变化存在一种持续，不可逆转的变动，即“长期运动”。他根据对 美、英、法、德、比利时等国19 世纪初叶到20 世纪初期60 种工、农业主要产品的生产 量和35 种工、农业主要产品的价格变动的时间数列资料，提出了主要资本主义国家存在 着长度从15 年到20 年不等、平均长度为20 年的“长波”或“长期消长”的论点。1 1933 年，美国经济学家Roy Wenzlick 提到房地产周期这一概念，Fred Case (1974) 和 Alan Rabinowitz (1980) 以美国房地产市场交易量(或销售额)为依据，通过分析1795 年至 1973 年共180 年间美国房地产的实际运行情况，指出美国房地产的中长期波动周期约为 18 年。 图1：Wenzlick 提出的18 年周期 资料来源：Wenzlick(1973) 1933 年，美国经济学家Homer Hoyt 发表《房地产周期百年史——1830-1933 年芝加哥 城市发展与土地价值》，研究了美国芝加哥100 余年来的土地价值、租金与房地产市场交 易活动状况，认为芝加哥房地产市场存在着 18 年的周期，且周期振幅非常大。 英国著名学者哈里森研究了工业革命以后 200 多年的英国和美国的历史数据，同样认为 房地产周期时长在 18 年左右。哈里森进一步发现，在这 18 年的周期中，房价大体上涨 14 年、下跌4 年：房价会先上涨7 年，然后或出现一个短期的下跌，然后经历5 年的快 速上涨，再之后是2 年的疯狂，最后是历时4 年左右的崩溃。 1 来源：百度百科：库兹涅兹周期 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 宏观经济 表1：1800 年以来的美国地产周期划分 资料来源：Fred E. Foldvary （2008 ） 补充一点，人口周期是用来解释房地产周期的一个常用因素，其背后是人口结构对于房地 产需求的影响，但是从历史回顾来看，人口因素可能对应着50-60 年的更长期的房地产周 期，而非这个18 年左右的周期。 以本轮情况为例，美国人口抚养比从2011 年开始上行，对购房需求不利，无法解释从2012 年开始的周期上行，而从美国商务部推算的美国人口情况来看，25-44 岁人口的同比变化 于2010 年见底，此后开始缓慢上升，但是该指标上一轮增速的底部在1960 年左右，距 离2010 年有50 年之长，且在美国上一轮1990-2006 年的房地产上行周期中，该指标一 直处于下行趋势。这些情况似乎都表明，人口因素对应了一个更