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第二部分 市场篇 总体市场环境分析 市场供给量分析 ☆数据来自北京市统计局网站 今年前三个季度，北京市房地产开发投资虽然受中央71号、121号等文件的影响，但是增长势头依然明显，１至８月份累计完成投资733.9亿元，同比增长20.8%。1至8月住宅完成投资397.2亿元，同比增长16.；办公楼完成102.1亿元，同比增长56%；商业营业用房完成43.6亿元，同比增长55.7％。 ☆数据来自北京市统计局网站 从商品房供应看，截至9月底，北京市商品房屋开复工面积达8299.69万平方米，比上年同期增长11.86％，竣工各类商品房万1131.18平方米，同比增长27.24%。 北京市房地产投资资金到位较好，外商直接投资回升。截至8月底，地产开发本年到位资金1353.7亿元,占全市房地产本年到位资金的72.6。在本年到位资金中，外商直接投资到位14亿元，同比增长2.9倍。由于资金到位充裕、及时，对北京市房地产开发投资的稳步增长，起到了积极的保障作用。 受一系列土地政策的影响，截至8月底，北京市房地产开发企业用于土地开发的投资为11.9亿元，同比下降３６．５％，本年完成土地开发面积161.7万平方米，同比下降56.2；本年购置土地面积268.7万平方米,同比下降58.2。 随着后几个月土地出让方式的结束，各开发企业将把主要精力投入到现有工程的开发上，北京市整体开发投资速度将保持适宜的发展水平。 市场需求分析 对于需求市场的了解主要考察近年来销售面积、销售额的增长状况，也是直接反映社会购买力的重要指标，同时了解目前消费者的消费特征及走势。 1999-2003年商品房销售面积统计表（单位：万平方米） 1999-2003年商品房销售额统计图（单位：亿元） ☆ 数据来自北京市统计局网站 从以上图例可以看出： 近五年来商品房的销售额和销售面积在飞速增长，尤其2000年以后增长速度更快、增长率更高。其中个人住房消费，自从1998年取消福利分房以来，其需求被很快释放并呈现高增长态势，至2003年个人住房消费占全部住宅消费的比例非常高。 但从销售额和销售面积的增长率比较来看，销售额平均增长率低于销售面积增长率7-8%，也从侧面说明商品房的平均销售价格在下降并且也反映了商品房消费结构的变化，更加趋于大众化。 另据北京市统计局相关数据显示，截至8月底，北京市累计销售各类商品房屋987.9万平方米，同比增长41.3％，其中住宅902.5万平方米，同比增长36.5％。销售给个人的商品住宅面积达894.5万平方米，占商品住宅销售总量的99.1％。 据此，我们也可以看到，北京房地产市场需求潜力依然巨大。 相关市场详解及预期 办公楼市场 一到九月，总的办公楼施工面积，新开工面积，竣工面积都在增加，特别是办公楼的竣工面积达到了77万平方米，同比增长将近200％，销售面积增长260％。从办公楼的价格看，整个从2002年开始，办公楼的价格有所下降，特别是2004一到九月份下降了23.96％，从价格绝对值看，北京的价格弱高于上海的价格，根据这些对市场的分析，我们对2005年的市场做了一下预测，首先供给还会增大，办公楼产品将会逐步趋于完善，5A级写字楼将成为市场主流，整个办公楼面积将在200万平方米左右，均价应该在一万每平米左右。 商业用房 2004年一到九月，商业用房竣工、开工面积同比有所增长，但新开工面积有所下降。整体市场在2004年年初价格有一定下滑，同比下降大概16.54％，第二、三季度价格有一定量的回调，略高于去年同期水平。一到九月销售面积与2003年同期同比上涨了119.6％，总体销售额达到28.23亿，是近几年一个最高水平。针对这样的市场情况，我们分析出，今年商业用房市场处于价格相对稳定、销售情况缓慢上涨这样的一个市场态势。 通过对历年市场经验的总结分析，以及我们对2004年一到九月份供给需求的分析之后，我们认为2005年商业用房还是进入比较好的发展阶段，有可能成为一个市场新宠，施工面积预计七平万平方米左右，新开工可能是三百万平方米，销售面积将突破100万平方米，我们认为，整个北京市场，总体上应该是处于比较良性的发展阶段，应该是总体供需两旺。 产品行情分析 办公用房 独栋写字楼 亦称总部概念，其一般规模体量在2000-10000㎡不等，甚至20000㎡，受中国入世影响，一些较为知名的企业纷纷将总部设在北京，与以往开发模式不同的是，更多的企业更希望拥有自己的独立办公场所，由此诞生了总部经济需求。 此类产品需求特点较为明确，