小产权买卖合同是否有效,怎么解决.pdfVIP

小产权房是大家对证件不齐全， 不能发生物权变动的过户登记手 续的房屋的一种称呼。 因此购买小产权房存在一定的风险， 也因为小 产权房比较明显的价格优势也是吸引了很多购房者。 如果我们购买了 小产权房，签订的合同是否有效 ? 小产权房买卖合同是否有效，受不受法律保护 ? 观点一：我国土地管理法规定， 农民集体所有的土地使用权不得 出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房屋 的所有权和该房屋斩影范围内的土地所用权同时转让、抵押。 也就是说我国实行的房地一体主义政策， 及房随地走， 而且我国 还出台了很多政策都禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地， 小 产权房的买卖将违背这一政策。我国合同法规定，违反法律、行政法 规强制性规定的合同无效，所以小产权房的买卖协议无效。 观点二：小产权房作为一种物权，也具有占有、使用、收益和处 分的性质， 既然有处分的性质， 在不违反法律强制性规定的前提下就 可以买卖。 我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、 转让和出租 用于非农业建设，但小产权房的买卖并没有将其土地用于非农业建 设，也没有改变其居住的性质。 我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居 民农村购买小产权房和宅基地， 但这些规定都没有上升到法律或行政 法规的高度， 依据最高法院对合同法的解释， 只有违反了全国人大或 其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的 合同才是无效合同，因此小产权房的买卖协议有效。 小产权房存在的风险有哪些： 很多人都了解到小产权房大多建于郊区或者远郊， 无须缴纳国有 土地出让金和相关税费， 土地建设成本极低， 因此低售价也吸引了大 批购房者。 对小产权房的这一优势大家都很了解， 购买小产权房存在 的风险大家又了解多少 ? 1、产权不完整： 国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续， 也不能上市交 易。并且，依照相关法律法规规定， 小产权房买卖合同属于无效合同， 并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格 上来说，小产权本质上是无产权。 2、不合法性： 小产权房建设在农村集体土地之上， 与国家现行的土地管理法相 违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利， 是不能出 让、转让的。 目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为 是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文 件并不具有法律效力。 3、法律风险大： 小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都 可能存在问题， 更重要的是， 购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋 “所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均 会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。 小产权房的最新政策解读： 根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有， 村民对宅基地也只享有使用权， 村民将房屋卖给本村以外人员的买卖 行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、 契税证等合法手续。 《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定， “对于借 户籍制度改革或擅自通过 ‘村改居’等方式非法将农民集体土地转