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试谈商业物业管理费定价方法 试谈商业物业管理费定价方法 摘要： 商业物业“ ”在物业管理行业内 通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务 式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多 的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此 也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的 问题。 一、 影响购物中心管理费定价的因素 购物中心管理费标准的确定，除了上述各种因素的影响外，还受 其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务 标准、人力资源成本（还有建设规模、建筑特点和建筑用材）等 条件的制约。直接造成了管理成本（固定资产折旧、设备运行、 设备设施维修保养、 消耗用品、 人力资源、 行政开支等） 的差异， 造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。具体分析上述各 因素、条件，我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所 占据的不同权重比例。 1. 地理位置 由于各地区经济基础及发展水平不均衡， 使各地对物业管理费的 认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接 受较高的水平；经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广 州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水 平、承受能力就有很大差别，绝对值往往会达到 1/5 —— 1/2 的 水平。除社会、经济方面的问题外，气候（严寒地区与亚热带地 区）、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。 2. 所在区域 由于人们的流动能力仍然有限，购物中心的幅射距离不足，虽然 在同一城市或区域，但具体到不同的地域社区，群体的素质、结 构不一样（干扰消费意识、消费理念），环境条件的良莠有别， 营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值，从 而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀 等区就与海珠、白云区存在价差，幅度几近 1/4 强。 3. 市场定位、设备配套 这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体 的购物中心市场定位会较低， 因为该目标群体的消费理念很实在， 到购物中心的目的很直接，不会有太多的奢求，就算个别人认为 不满足也轻易获得谅解，故其管理成本能控制在较低水平。而在 商业中心、高消费群体聚集区（如写字楼、酒店及服务式公寓、 游乐场、高档住宅区）的购物中心（如广州的丽柏、友谊、时代 广场）市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求，这一 类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性，场面 上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位，就必须对 如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配 套等都作考究的设置和管理，各环节的运行方式均必须符合高端 群体的消费标准。所有这些，都必然增加大量的人力、物力、财 力消耗，令管理成本大大提高，物业管理企业就有必要对购物中 心营运的边际成本与边际收益作合理、精确的测算并协调，管理 费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。 4. 公共面积 购物中心的管理费，主要的消化渠道之一在于对公共设施、公共 区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准，将对物业 管理费的占用有直接的影响。就同一购物中心而言，单位公共面 积的管理费耗用在标准确定的条件下是不变的，但其总量则随着 面积的增大而增加。既公共面积的增加，会使得购物中心的边际 成本、管理费标准的弹性变大。一般规律：市场定位较低的购物 中心，公共面积会少些；市场定位较高的购物中心，公共面积相 应会多些，所以管理费标准也会定得更高。 5. 服务标准 购物中心管理行业的服务标准在目前仍没有制定出台，因此，现 时购物中心的服务标准还未能统一定制，只停留在各购物中心物 业管理企业 （或业主）各自为政、 自定规则、非常个性化的水平， 同样这也是造成管理费标准差异变大的重要原因之一。例如有的 购物中心为了达到商业目的， 提高特色服务水平强化商业竞争力， 扩大社会知名度，不惜血本开拓出种种卖点服务