解析杭州商业地产运营模式探索.pdfVIP

杭州商业地产运营模式探索 商业地产运营模式的选择是为了更好地赢得利润， 这也是企业的最终目标， 因此所有的 商业地产开发商都在寻找适合自己项目的运营模式。 从目前市场中可以看到， 杭城比较大型 的商业地产项目运营模式中最常见的是“ 出售、租售结合、售后返租、只租不售 ”等四大 模式。 一、完全出售，投资者具备经营自主权 商业地产出售完成之后， 开发商基本上就不再进行干预， 仅由物业管理部门进行日常的 统一维护管理。 一方面投资者也具备完全的经营自主权， 另一方面， 开发商可以快速回收投 资。此种模式大多在社区型商业中体现， 主要原因在于开发商同时也是项目住宅开发商， 由 于受到资金压力的因素， 秉着开发即销售的想法， 在开发商业地产后， 借鉴住宅开发的经验， 以销售为目的，快速回笼资金。 此类项目在大型社区的商业配套中不胜枚举。 比如，位于良渚板块的正中心良渚十六街 区，规划在地下区域设大型超市、电影院、溜冰场以及电玩厅，地上区域一分为二，用层高 5 米的大型商铺打造一条餐饮街，用小型商铺打造类似于湖滨名品街庭院式的商业街区。此 外，还有商务套房，面积从 80 多平方米到 300 多平方米都有。底层是商铺、上层是套房、 顶层带有阁楼和露台。这样的设置，即将投资、经营、休闲、聚会等多重功能整合在一起。 产权出售， 使其成为经营者的固定财产， 不仅可以进行长期维护， 建立自己独特的经销 风格， 博得广大消费者的感性认识， 在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租 赁，获取更多的产业价值。对于开发商而言， 收益=销售收入 。 二、租售结合，灵活性和可控性皆有 开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大 面积出租与分割出售租售并举的模式。 租售结合的模式， 就是租一部分售一部分， 开发商往 往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾， 这种模式具备较高的灵活性和可控性。 比如， 位于九堡中心位置的金海城， 由三大商业组团 —— 购物中心、时尚购物街、 精品 商场组成， 2.6 万平方米的购物中心、 6000 平方米的时尚购物街、 1.5 万平方米的精品商场， 提供集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务等为一体的高档、多层次、全方位服务。 购物中心以出租的形式经营：世纪联华、肯德基、五星电器、美食馆、流行旗舰店、温 馨家居馆、 时尚魅力馆、 绅士精品馆、运动休闲馆等各类业态；时尚购物街以出售的方式经 营：底商总建筑面积约 6000 平方米，有 23 个复式时尚店面，店铺面积 180-300 多平方米， 规划金融服务业和时尚品牌店； 精品商场以出租、 出售、 联营的方式经营。 精品商场位于金 海城商业组团的南部，共分五层，总建筑面积约为 1.5 万平方米，以经营中高档商品为主。 此外，位于闲林板块的杭州宏丰家居城项目集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、 特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体，系杭州城西多元家居复合 业态， 具有强大辐射力的综合性商业项目。 该项目商铺采取了有控制出售， 目前开发的一期 22 万平方米的商铺中，销售不到 6 万平方米，剩余的开发商自己经营。 在合适的租售比例下， 可保证开发商即可获得短期资金回笼， 同时又能通过出租获得长 期租金。通常情况下