世联_广州花都泰湖山庄项目定位报饿告_192ppt_xxxx.ppt

项目位于花都区东部花东镇机场板块，距广州市区约40公里，属城市远郊地带;项目占地2000余亩，总建面约200万平米;3;距白云机场10公里，临近京珠高速、机场高速、105国道、118省道，区域通达性好;花都区配套集中于花都区府片区，项目周边配套匮乏，是认知中的陌生区域;区域属性：竞争激烈;项目界定：具有原生山水资源的远郊大盘；交通便捷 ;我们对发展商目标的理解：;1;土地市场呈现繁荣向上的趋势，价格和供应量在总体上逐年攀升;上半年推地较少，下半年土地竞争 加剧，土地成交溢价幅度加大;开发商;广州商品房市场发展迅速，价格一路上扬，但新货的供货量却一路下降;广州房地产市场重心较集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五区，2009年商品房签约面积均在100万平米以上；而越秀、荔湾、黄埔、萝岗可开发资源较少，商品房供应量小，2009年商品房签约面积不到50万平米。 2009年荔湾、越秀两区成交面积占全市总成交面积不足10%。广州西部区域未来土地供应主要集中于广佛交界处的金沙洲板块和芳村-南海板块，随着广佛同城一体化进程的推进，广州西部板块的商业环境、居住氛围、配套、交通等将得到大幅提高。;广州市近3个月商品房销售总价在300万以上的近900套，从整体上看，广州消费能力相对高;广州大势;大势总结;广州别墅市场分析;楼盘名称;项目名;楼盘名称;『客观性』; 集中分布在城市边缘白云、萝岗和番禺区；;合景天湖峰境 碧桂假日半岛 芙蓉绿茵豪苑 芙蓉半岛 桃花源 玖珑湖 兰乔圣菲 天马河国公馆 美林湖国社区 南航碧花园 元邦山清水秀;主要分布在花都、从化和增城区域，南沙和番禺南较少别墅盘。此类别墅供应总量约3000多套，是城市别墅供应量的6倍，面积区间150-1212平方米，单价区间4300-36000元/平方米，总价区间90-4000万元/套。;楼盘名称;『客观性』; 集中分布在花都区、从化市和增城市；;花都别墅在售项目主要集中在山前大道沿线，市区仅有南华时代城、天马河公馆有少量别墅。;美林湖;项目;以双拼和独立别墅为主，主力面积区间在300-700平方米之间。;独栋;花都别墅特征小结;别墅市场总结;广州大盘及成功因素探讨;广州大盘;广州大盘;广州大盘;概况——距广州40分钟车程，属城市远郊区域;启动期配套——展示先行，配套集中：通过高尔夫、酒店、主题公园等与项目休闲、度假定位密切相关的配套充分展示项目度假氛围;价格策略——以资源次优位置产品高性价比入市，吸引投资客;假日半岛成功起势关键点：配套先行+高性价比;概况——广园东超级大盘，提升了新塘市场，将当地市场的客户来源扩展至广州;配套打造上遵循生活—教育—购物—度假的顺序，逐步完善配套设施，营造生活氛围;价格策略——物美价廉的别墅批量入市，以高性价比赢得市场;凤凰城持续热销关键点：标志性配套+高性价比;概况——依托差异化的建筑风格，从早期性价比制胜逐步转向高品质、高形象物业发展，实现价值升级;配套——标志性巴厘风情会所+穿梭巴士，满足初期业主基本的配套需求;风情——亚热带风情建筑风格、国际级风情园林等差异化主题提升物业价值，独树一帜跳出板块竞争：;广州雅居乐花园最终树立郊区高端高品质形象的关键点：标志性配套+东南亚风情;概况——奥林匹克运动文化社区，住宅开发与运动时尚概念嫁接，产生附加值，并提升强化奥园企业品牌;主题——规划设计将运动主题极致化：首个提出以奥林匹克运动为主题的社区;园林——设计强化运动主题，竭力促进社区高尔夫运动，倡导健康的生活方式;营销——点面结合，自始至终强调社区运动理念，利用众多公关活动建立项目运动主题地产标杆形象;南国奥园成功的关键点：标志性配套+主题差异化，将奥林匹克运动主题塑造极致化;概况——依托强势品牌实现启动期成功起势，并以高于同片区1倍的价格持续热销，月均30套;营销——以企业品牌带动项目品牌建立，高密度广告轰炸迅速树立国际级豪宅形象，首推单位开盘即售罄;营销——跳出地产讲地产，从精神层面与客户群建立沟通渠道，只谈形象不谈产品，跳出片区同质化竞争 ，以自我为中心;配套——以完善度假配套作为形象树立的前提，首期开售前完成27洞高尔夫球场、公主酒店等标志性配套;玖珑湖跳出片区竞争并持续畅销的关键点：品牌+标志性配套;综合以上5个案例的成功经验分析，配套先行是郊区大盘成功的必要因素，差异化是实现项目价值提升的有效途径;小结;2;案例选择原则： 城市新区 超大规模;新浦江城位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟;总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米；