贝壳，离房产界的“阿里”还有多远.docVIP

贝壳，离房产界的“阿里”还有多远 以Zillow为代表的互联网平台型房产经纪公司，估值100倍；但Redfin为代表的直营类公司，估值仅在10倍左右。中国公司想要讲更大的资本故事，显然知道怎么做。 又一个行业巨头产生了。 北京时间8月13日晚，脱胎于链家的贝壳找房在纽交所完成上市，开盘当天，贝壳找房股价便大幅上涨87.2%，收盘时市值达到422亿美元，折合人民币2930亿元，这个市值在互联网领域，与网易、百度不分伯仲；在居住领域，已超过万科、恒大与碧桂园等所有的知名房企，坐实了中国“居住服务平台第一股”的身份。 不同于链家，贝壳找房自称为房产交易行业线上开放平台，如果以交易额来看，贝壳找房2019年2.13万亿元的平台交易总额（GTV），在全国仅次于阿里巴巴，是两个拼多多和三个美团的体量，早已是中国最大的房产交易和服务平台。 有人说，它想成为房产界的“阿里巴巴”。 从自营到平台 链家和贝壳到底是什么关系？随着贝壳上市招股书的披露，这层关系的神秘面纱得以解开。 故事还得从链家的发家说起。从1998年的房改，到2008年国家的4万亿救市政策，这两波中国楼市发展红利，2001年成立的链家都成功抓住了。2008年，链家便请来IBM做战略咨询，调整策略，开始搭建真实房源数据库，布局房产交易数字化的业务。 经过几年沉淀，2014年链家网问世，次年，链家开始在上海、北京、深圳、成都、杭州、重庆等一二线发达城市，以投资并购的方式，将伊诚地产、德佑地产与易家等10余地产中介纳入链家体系。到2017年年底，链家已经有超过8000间门店，绝大部分为直营店。现在回过头来看，无论是链家打造的真实房源数据库还是在全国兴起的一系列并购，都是在为贝壳铺路。 一年后，即2018年4月，链家孵化的行业开放平台——贝壳找房如约面世。为了支持贝壳发展，链家将管理人才、房产资源等资源转移给贝壳找房，原投资方在链家的股份也通过协议平移到贝壳找房。 链家已经是行业老大，为啥还要做贝壳？这背后既有链家作为行业老大发展受困的无奈，也有链家想要追逐万亿级别市场的野心。 其一，链家直营模式继续扩张的天花板肉眼可见。如前所述，2017年，链家已完成在全国一二线热门城市的门店布局，如果继续扩张，就只能下沉到三、四线城市，但直营模式下，门店租金和运营成本让链家不堪其重，而三四线区域房产交易金额相对小、佣金回报有限。 其二，受对赌协议制约，链家业绩压力大，但以直营模式的链家为主体上市，无论是在国内还是国外资本市场，估值空间有限。 2016年，链家获得B轮融资时，曾与投资方签订对赌协议：若链家未能在2021年之前完成IPO上市，则投资人有权要求链家回购，回购价格为基本投资价格+每年8%的利息回报。更重要的是，纵观当时已经上市的国内外房产经纪服务同行，有一个明显特征：传统直营模式的同行上市后估值普遍较低，但有互联网基因的平台型房产经纪公司估值较高。 国外直营类和平台类房产经纪公司估值的差距更大，如以Zillow为代表的互联网平台型房产经纪公司，估值达到100倍；但Redfin为代表的直营类公司，估值在10倍左右。参照同行经验，链家想要讲更大的资本故事，孵化出行业线上开放平台，是一条可行的捷径。 其三，当时，房地产服务市场正爆发一次新的机遇，即受棚改货币化政策驱动，房地产去库存需求释放催生房产交易需求。在棚改货币化退出历史舞台前，上线贝壳找房，能抓住此次机遇，获得更大市场。 事实上，贝壳想要追逐的是更高级别的市场。根据恒大首席经济学家任泽平的测算，中国住房地产2018年总市值321万亿元，相当于美国的2.4倍。当中，每年有6万多亿元价值的住宅换手、12万亿-13万亿元新房卖出，再加上租房，这意味着房地产交易服务是一个每年25万亿元成交额的大市场，相当于阿里电商三年的成交额。 上市后，贝壳与链家又是什么关系呢？从公司控制结构来看，在贝壳上市前，链家已是贝壳的全资子公司。这意味着，链家被装进贝壳，连同贝壳一起，实现曲线上市，完成对赌协议的承诺。 贝壳成功上市，背后是从自营转变为平台发展模式的结果。贝壳招股书数据显示，贝壳集团在中国103个城市，拥有260多个房地产经纪品牌，4.2万门店，以及45.6万个代理商。其中，在2019年贝壳平台GTV中，已有53.1%来自链家以外的265个品牌的贡献，平台效应开始凸显。 淘宝、美团、滴滴、贝壳，纵观衣食行住这四个线上平台。从发展模式来看，前三个都是自带互联网基因的开放平台，只有贝壳是从自营到平台转变而来。京东和苏宁就一直在尝试实现这样的跨越，但收效甚微，贝壳能做到的秘诀是什么呢？ ACN协作机制的魔力 链家网问世的2014年，房地产经纪服务行业曾出现过一波数字化的热潮，一群新入局者试图用互联网技术改造笨重的房产中介业务。 如平安好房构建“房地产+互联网+金