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栖霞市果都新城投资分析报告 开发商：烟台市中房万丰房地产开发有限公司二OO九年十二月一日 栖霞市果都新城项目投资分析报告 栖霞市果都新城项目投资分析报告 二、房地产市场 三、 地块分析 四、 可行性开发策略 五、投资优势与回报 栖霞市果都新城项目投资分析报告 认识栖霞 栖霞市果都新城项目投资分析报告 认识栖霞 栖霞，一座即既古老，又充满活力的年轻城市，更是一块美丽富饶、 魅力四射、充满希望的土地 栖霞，中国优秀旅游城市，有国家重点文物保护单位、中国民间小故宫之称一 —牟氏庄园，有中国著名道教——太虚宫，有陡险异常，形如锯齿——牙山森 林公园，有“胶东小华山”之誉——ffldjo 栖霞，中国苹果之都，果园面积68万亩，年产量7亿公斤。先后引进推广红富 士、新红星、乔纳金等各类新品种60多个品系，推广应用苹果套袋、覆盖、摘 叶转果、配方施肥等新技术20多项。 栖霞简介 栖霞市位于烟台市区西部，是烟 台唯一的一个内陆县级市,总面积 2018平方千米，辖21处乡镇，968个 自然村，人口68万，其中非农业人 口 10.67万人。城市化率15. 5%, 辖 15个镇、办事处，1个开发区，953 个行政村（居委会）o 烟青、烟栖高级公路、文朱路、蓬 水路等国道省道和县乡公路纵横交 错，四通八达，全市南有青岛港、 北有烟台港、东有烟台机场，蓝烟 铁路横穿市内，形成了出入快捷的 海陆空、立体式、现代化的交通网 络。 城市基本数据 2008年，全市完成生产总值136亿元，增长5.2%；地方财政收入282亿元，增长10%； 社会消费品零售额60亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入13400元，农民人均纯 收入6420元，分别增长11.8%和10%。 140 120 100 80 60 40 20 ° 国民生产总值 社会消费品 地方财政收入 栖霞市消费能力非常强，将近达到 了全民生产总值的一半。 随着栖霞市苹果种植业的越来越广阔, 农民人均收入增长速度越来越快，已 经接近城镇人均收入增长率。 S3(2■二?or呕*■?停厂W琳:T S3 (2 ■二?or 呕*■?停厂 W 琳:T *? 行政申心： b 亠?? 行政中心 虽然一开始，市政府提出 了向北发展的战略目标， 但是距离城市约有3公里的 距离，相对于日常生活购 物，更是不方便，效果非 常不明显。 本项目距离城市中心仅一 河之隔，由于有接近一半 面积的山地，促使南面发 展缓慢，现政府重点支持 南城，如果能够很好的利 用这些山地，南城的发展 指日可待。 5anca***(2■?庐■二?orT?R6KTE 5 anca*** (2 ■?庐 ■二?or T?R 6 KTE 购物场所 6 MLA0M#r ? ★ 口K * 山咋? ■ o c m ? \ 1 W 亠■亠 A * 11 - ? 1 购物主要为万家购物广场 和商业步行街，商业步行 街为栖霞最繁华的、也是 最老的商业中心，有栖霞 百货、供销售商场、银海 服装商场、新天地服装广 场。 2008年，栖霞市零售消费 收入60亿元，人均消费 9347元，强大的消费力足 以促使栖霞建设更加规范、 档次更高的消费场所。 S3(2工r ■?审 分》 S3 (2 工r ■?审 分》 暮行小区 Ml 关 ?RE *? 专业市场 纵观栖霞，虽然产业涉及 到各行各业，却缺乏大型 的专业市场，一个装饰品 市场，却只有不到40家的 门面，而塔山市场却只是 一个最为普通的菜市场， 对于小商品、果蔬等专业 市场，完全处于空白状况。 专业市场的建设不但能够 弥补市场的空白，而且能 够为增强市场的活力。 5anca***■二?or琳:TV太虚宣r 5 anca*** ■二?or 琳:T V太虚宣 r：?3** ? * 旅游资源 6 ★ 2 山严R ? ■ 0K ° W 亠■亠 穴■ m 1T祉■ (2 栖霞市主要依靠牟氏庄园、 太虚宫、牙山国家森林公 园旅游景点全年接待游客 70万人次，旅游产业总收 入2亿元,人均消费285元。 由于城市相关配套比较落 后，不足以使旅游人群滞 留，导致人均消费力不足， 基本是当天往返，消费主 要停留在门票、车票两大 项目。 建设与旅游相关的配套设 施，如游乐园、寺院、高 尔夫球场等，不但能够吸 引人员滞留，而且能够带 动消费。 -亠(2■二?orT?R6唏IT - 亠 (2 ■二?or T?R 6 唏IT 丈化厂 6 ★ ■ o c W 亠■亠 呕*■?停厂 酒店行业 栖霞目前有中档酒店果都 大酒店、华昕商务会馆、 悦心亭宾馆、竹园宾馆， 其余多为小型宾馆。从中 小宾馆入住情况来看，栖 霞的住宿行业明显出现过 剩的情况，目前入住率不 足30%,而像果都大酒店、 华昕商务会馆的入住率通 常在70%以上，明显高于 小型宾馆。随着人民生