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上海西路房地产项目 可行性研究报告 第一部分：项目概述 一、 指导思想： 根据银川市党委、政府的统一部署，本着以优化城市空间布局, 促进城市土地科学合理利用、城市道路畅通工程为主线，通过实施旧 城区改造，提高城市品位，扩大文明成果，推进和谐发展为目标，力 争在45年内完成电力修造厂的旧区改造。 二、 项目概括 1、项目名称：“ WWoWoWoWoWX 开发建设单位：如加加Wo如房地产开发公司 a项目地理位置 四至一一 东至：新海家园一期 南侧：新海家园二期（南侧规划路） 西侧：西门巷（西面规划路西侧为满春园绿地，紧临新火车站） 北侧：上海西路 、小；z-* .3 、小； z- * . 3十.地相关指标 本宗改造土地由金凤区上海西路南侧土地（A地块）、银川市新 城区大众巷14号土地（B地块）相邻两地块组成，总面积10S 45亩。 Ai也块：银国用(2012)地 Ai也块：银国用 (2012)地 60140号 土地取得时间: 2012年7月 金凤区上海西路南侧 土地使用权人:宁夏电力公司银川供电局 土地使用权人: 宁夏电力公司银川供电局 地类用途:仓储用地 使用权类型：划拨 使用权而积：26359 83m2 （ 39 5亩） B地块:宁国用（1999）字第746号 土地取得时间:1999年11月 地 号：0100~572 座 落:银川市新城区大众巷14号 土地使用权人：宁夏银川电力修造厂 地类用途:工业用地 使用权类型：划拨 使用权面积：46605 7m2 （ 63 9亩） 4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商住综合用地，其 项目地块方正，四而紧邻市政道路，项目内部贯穿有三条规划道路。 项冃周边银川新火车站，有各类专业商场及休闲娱乐的钉广场等等许 多成熟的配套设施。 二、开发项目用地的现状调査及动迁安置： （一）用地的现状调查 1、本地块东至新海家园一期，南至新海家园二期（南侧规划路）, 西至四门巷（西面规划路西侧为满春园绿地，紧临新火车站），北至 上海西路，总占地面积72965.53平米（109.44亩），涉及银川供电局家 属区、宁夏电力公司运检中心、宁夏电力公司物资仓库家属院诸单位。 规划用地范围内总拆迁面积87833平米。 2、 拆迁调查：本项目土地使用权属宁夏电力公司，其地块上建 筑物产权宁夏电力公司产权均属宁夏电力公司，不存在大的拆迁难的 问题。 3、 市政基础配套设施调查：本项目地块上有居民楼及厂房仓库, 其施工水电问题可在此基础上解决，同吋项目四侧及内部贯穿多条市 政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网早已完善，有多 条公交线路经过本项目，又是紧邻银川新火车站正门地块，出行购物 休闲娱乐及办公非常方便。 5、规划条件：容积率2.5,绿地率35%,建筑密度W35,总建筑 面积130000平米，其中住宅10000平米，商业30000平米 （二）拆迁规模调查： 1、 用地范围内，涉及电力局家属区居民楼8栋，住户362户，总 建筑面积30250平方米。拆迁安置费。 2、 宁夏银川电力修造厂拆迁房屋面积20333平方米，用地面积 46605.7 m2 （69.9亩），拆迁安置费（包括办公楼、厂 房、道路、地坪、设备安装、设备拆除、搬运等）。 3、电力公司宁夏电力公司银川供电局拆迁房屋而积40000平方 米占地面积26359.83 m2 （39.5 m拆迁安置费（包 括办公楼、厂房、道路、地坪、设备安装、设备拆除、搬运等）。 以上拆迁费用总计165766890元。 （三）拆迁安置方案： 1、 住宅楼拆迁安置平均1:1.1计算，返还面积为30250平米，搬迁安 置。 2、 电力修造厂拆迁安置费） 3、 银川供电局拆迁安置费） 回顾上年度市场运行情况，2012年银川市房地产市场在国家、 区、市各项调控政策只需作用下，总体运行良好，按照宏观调控 的预期方向平稳发展，开发投资稳步增长；施工规模不断扩大， 销售面积小幅下降，房价涨幅趋缓。从全年市场运行综合景气分 析，总体处于适度偏低水平。 第二部分：房地产市场预测与政策分析 一、银川房地产市场运行基本情况及主要特点 （一） 房地产市场运行基本情况 1、 开发投资稳步增长。2012奶奶全是完成房地产开发投资 275 70亿元，同比增长32眺增幅比上年同期高5 2个百分点， 占全是社会投资3呀比上年同期提高1 7个百分点，其中完成住 宅投资175 51亿元，同比增长22冼口宫楼投资8 65亿元，同 比增长21必商业用房投资49 83亿元，同比增长69 7%其他 投