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蓝光嘉宝服务 经营分析报告 2020年11月  估值 基于我们的预测，蓝光嘉宝服务当前的估值为 9.9x 2020 年 PE 和 7.4x 2021 年 PE。我们的 DCF 模型表明蓝光嘉宝服务的估值为每股 45.80 港元。我们假设公司 在 2026 年之前一直保持双位数的同比收入增长，并从 2031 年起维持 2%的永续 水平，同时公司经营性利润率将平稳下降到 11.4%的永续水平。此外为了保持增 长率，我们假设 2020-2021 年公司共计投入 17.1 亿元用于收并购。我们的估值相 当于 12.4x 2020 PE 与 9.3x 2021 PE。我们的目标价格显示公司当前股价有 25.0% 的升幅空间。 DCF 估值法 基于我们的预测，我们的 DCF 模型给予蓝光嘉宝服务每股 45.80 港元的估值，相 当于 12.4x 2020 PE 与 9.3x 2021 PE。 表 1：目标价格对应估值 目标价每股 45.80 港元 PE 2020E 12.4 PS PB 2020E 2.8 EV/EBITDA 2021E 9.3 2020E 2.4 2021E 1.7 2021E 2.3 2020E 7.5 2021E 6.3 数据来源：公司公告，市场研究部 我们的 DCF 模型假设公司在 2026 年之前一直保持双位数的同比收入增长。我们 预计来自蓝光集团的新楼盘物业管理项目将会继续维持在一个较稳定的水平，进而 提升公司的整体盈利水平；同时，公司的第三方拓展和收并购将对利润率带来一些 稀释作用。因此，我们仍保守地假设公司的经营性利润率将从 2020 年开始呈下降 趋势，并于 2031 年达到 11.4%的水平。我们预计公司的实际税率将持续上升，到 2031 将达到 20.5%的水平。 出于对公司业务拓展的预期，我们假设公司将于 2020-2021 年累计投入共 17.1 亿 元用于收并购。 我们的 DCF 模型永续经营部分假设了 2%的长期收入增长率。我们的 CAPM 模型 假设了 4%的无风险利率和 6%的市场风险；基于 Bloomberg 的统计，我们给予公 司 1.2 的 Beta，这相当于 11.2%的 WACC。 我们的 DCF 得出的企业价值为 59.38 亿元，其中 23.91 亿元为从 2020 年到 2030 年的自由现金流折现值，35.47 亿元为永续经营部分的现值。我们的 DCF 模型最终 得出每股 45.80 港元的公司估值。 3 / 30 表 2：DCF 估值模型主要数据 单位：百万元 2019 2,100 43.4% 533 2020E 3,005 43.1% 746 2021E 4,232 40.8% 1,000 23.6% 17.5% 825 2022E 5,615 32.7% 1,261 22.5% 17.8% 1,036 57 2023E 7,082 26.1% 1,431 20.2% 18.1% 1,172 75 2024E 8,526 20.4% 1,550 18.2% 18.4% 1,265 95 2025E 9,881 15.9% 1,617 16.4% 18.7% 1,315 111 2026E 11,059 11.9% 1,629 14.7% 19.0% 1,319 124 2027E 2028E 2029E 2030E 2031E 收入 12,048 12,856 13,589 14,269 14,554 收入同比增速 经营性利润 经营性利润率 税率 8.9% 1,597 13.3% 19.3% 1,289 135 6.7% 1,534 11.9% 19.6% 1,233 144 5.7% 1,597 11.8% 19.9% 1,279 152 5.0% 1,652 11.6% 20.2% 1,318 160 2.0% 1,659 11.4% 20.5% 1,319 163 25.4% 16.6% 444 24.8% 17.3% 617 税后经营利润 折旧 24 37 41 经营性现金流 净额 468 654 866 1,093 1,247 1,360 1,425 1,443 1,424 1,377 1,431 1,478 1,482 资本性支出 营运资本 -86 -117 266 -776 -208 -330 -1,012 -269 -860 -88 -731 -93 -622 -92 -559 -86 -503 -75 -453 -63 -408 -51 -367 -47 -330 -43 -297 -18 自由现金流 -415 145 423 647 780 865 908 918 1,018 1,104 1,167 数据来源：公司公告，市场研究部 表 3：DC