第二次调报告.pptVIP

枣庄项目调研报告 2010 年 7 月 14 日 目录： 一，房地产市场政策及行情 二，消费者 2010 年及未来置业计划研判 三，本项目概况 五，相似或竞争楼盘参考 四，项目 SWOT 分析 六，本案定位 七，项目面世计划 房 地 产 市 场 政 策 及 行 情 2010 年国家房地产政策环境 2010 年郑州房地产政策环境 2010 年中郑州市楼市反映 2010 年国家房地产政策环境 4 月 7 日 , 国家发改委发布 2010 年经济社会发展工作重点提出 , 要进一步加强房地产 市场调控 , 增加普通商品住房的有效供给 , 支持普通自住和改善性住房消费 , 大力 整顿房地产市场秩序 . 4 月 14 日 , 国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭 , 贷款首付款不得 低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。另外 , 对购买首套住房且套型建筑 面积在 90 平方米以上的家庭 , 贷款首付款比例不得低于 30% 。 4 月 15 日 , 国土资源部公布 2010 年住房供地计划 , 今年拟计划供应住房用地总量同 比增长逾 130%, 其中中小套型商品房将占四成多 , 超过去年全国实际住房用地总量 . 4 月 17 日 , 国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 , 提出十 条举措 , 被称为房地产“新国十条”。 国家统计局数据显示 , 今年 3 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.7%.1- 3 月 , 中国完成房地产开发投资 6,594 亿元 , 同比增长 35.1%; 房屋新开工面积 3.23 亿 平方米 , 同比增长 60.8%; 商品房销售额 7,977 亿元 , 同比增长 57.7%. PART 1 2010 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制 投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、 金融、税收等多种调控手段， 2010 年 4 月 14 日到 19 日， 6 天之内国家连发三道政策，重拳打击房价 过快上涨，直指投资和投机性购房。本轮楼市宏 观调控被称为“史上最严”，宏观调控效应有待 观察 政策走向 郑州房地产政策环境 5 月 26 号，省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知 （简称“省八条”）。通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住 房保障等多方面加强调控。其中要求，未取得预售许可的商品住房项 目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用 。 从总体上看，这 8 条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相 当，而且缺少对于诸如“捂盘惜售”、“未获预售许可就提前认购”等 行为该如何处罚等内容，并没有涉及打击 房产 投机、提高缴款比例等配 套措施，也没有规定利用税收等杠杆调节楼市的内容。因此，“省八条” 和“国十条”相比，出台力度显得很“温和”。 PART 2 PART 3 2010 年 中 郑 州 楼 市 反 映 商品住宅 办公用房 商业物业 商品住宅“量跌价涨” 5 月份，商品住宅批准预售面积 61.13 万平方米，同比上升了 166.48% ，环 比下降 11.97% ； 5 月份，商品住宅销售面积 55.95 万平方米，同比下降了 30.14% ，环比下 降了 36.99% ； 5 月份，商品住宅销售均价为 5506 元 / 平方米，同比上涨 15.36% ，环比上 涨 9.97% 。 5 月份历来是每年成交量最大的月份之一，而今年受4·17政策影响，楼 市表现明显冷淡，“量跌价涨”为 5 月主要市场特征。与 2007 年的9·27 政策相比，成交量较 2008 年 5 月份 70.62 万平方米下降了 20.8% ，反映出国 家本轮的调控政策更加严厉，对楼市影响更大。 商品住宅价格走势 5 月份，价格同比、环比涨幅均较大，突破 5500 元 / 平方米大关。 房管局监控数据显示：近 50% 的商品住宅成交价格区间为 4000~6000 元 / 平 方米，近 20% 的商品住宅成交价格区间在 6000~7000 元 / 平方米，近 10% 的 商品住宅成交价格在 7000 元 / 平方米以上。 4000 元 / 平方米以下仅略高于 20% 。 从价格变化来看， 5000~6000 元 / 平方米已经是当前商品房的主力价格范 围，并逐渐向 6000~7000 元 / 平方米区间靠近。 价格的持续走高与成交量的大幅下滑，反映出不同的市场主体对4·17政 策的态度。作为卖方，在经历了9·27政策大悲以及政府救市大喜后，表 现更加冷静，对后市持乐观态度。作为买方，消费者的消费行为更加市 场化，一半以上消费者对价格预期为停滞或下跌，处于观望之中。