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上市房企掀起新一轮圈地运动 独家解析万科之变 地产金融时代已“大刀阔斧”地到来，当2006年股改完成，火爆的股市与土地如胶似漆捆绑在一起时 ，2007年，土地和资本向上市房企靠拢的速度越来越快。 万科既是房地产行业领跑者，也是资本市场的投资标杆。其今年前8个月累计实现销售额近300亿元， 币59亿元的公司债；截至8月28日，公司规划项目建筑面积合计2157万平方米，土地储备足以保证公司 至少两年的开发需求。 以万科为标杆的房地产行业正在上演着一场变局；以万科为龙头的地产股也连破新高，全线飘红；以 资本大鳄为主角的土地拍卖市场时常上演有声有色的“厮杀”。当然，万科之变只是行业变局的缩影 之一，研究万科，其意义却在万科之外。 报道万科的意义在于，作为行业龙头企业，万科近年发生的巨变恰巧是8 万科之变 在全国房价、股价非典型“亢奋”，宏观调控如日中天，房地产市场、地产股扑朔迷离的形势下，万 科正在加快转型。 继去年12月在资本市场融资42亿元之后，8月30日，万科提出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为 《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一。而就在8月29日，万科刚刚完成约为100 亿的股票增发。 与此同时，万科2007年中报显示，截至8 月28 日，公司规划项目建筑面积合计2157万平方米，依照公 司目前的开发能力，上述土地储备能保证公司至少两年的开发需求。 对此，接受《楼市》记者采访的业内人士多数表示，作风一贯稳健的万科变了，近年拿地、融资很“ 生猛”，但又无不承认，在土地与资金这两个深系房企命脉的市场上，万科正走得“春风得意”。 拿地版图快速扩张 “2006－2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到 了2009年才真正发力！”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石表示。 万科总经理郁亮对《楼市》记者表示，万科是在2005年作出高速增长判断的。 前9个月万科新增项目储备便达到1053万平方米，提前完成全年土地储备增加计划。2007年，提前完成 土地储备计划似乎有可能再次上演，截至8月，公司新增项目规划面积已达707万平方米。 在土地储备不断增长的情况下，万科全国化项目布局已树大根深，形成了强大的规模。据悉，2000年 万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6 个城市，到2003 年万科项目增加到20多个，而截至目前， 万科项目开发涉及全国29个城市100 多个在建项目。 资本武装下的高增长 当然，如果说土地储备激增是万科新一轮高速成长的一只翅膀，另外一只翅膀便是其在资本市场上的 “大展拳脚”。 万科自1991年上市之后的十年时间里，通过增发、配股等方式，收入囊中的资本仅有16亿元多。2000 年8月，王石决定“卖掉万科”，将大股东深特发换为华润，虽然原因复杂，但是打通增资扩股渠道 不失为原因之一。之后2002年至2004年万科的融资速度明显加快，但是每次融资也徘徊在20亿元以下 。 综观万科历年A股资本市场融资情况，也许万科2006年之前15年的融资总额都不及2007年一年能够解资 金之渴。2006年年底万科定向增发募集资金净额41.967亿元，若加上今年8月金额高达59亿的公司债 ，2007年万科至少融资159亿元。除了通过资本市场融资外，万科和GIC、HI等知名机构也展开了形式 多样的合作。毫无疑问，万科正在资本融资通道上疾驰。 在土地与资本护航下，万科2006年成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。从20亿到100亿销 售收入，万科走过了五年，而从100亿到200亿，万科仅用了2006年一年的时间。 千亿之路加速 万科近年来的快速扩张，从表层看，最直接的原因便是2004年公司发展20年后制定的第三个十年规划 。即到2014年，销售额达到1000亿元，净利润100亿，全国住宅市场的份额从当时的1%增长到3%。而 当时的市场背景是，2003年万科销售总额只有63.8亿元；同时，合生、富力、顺驰等企业都在争全国 第一，甚至喊出了2004年就要达到100亿的目标。 万科要想实现宏伟的2014年目标，至少有两道关资金关和土地关需要跨越。而时过三年，与资金、 土地同时快速发展的还有万科的住宅工业化发展和中低收入人群活动等的推动。继第一届海螺行动“ 城市中低收入人群居住解决方案征集”活动之后，第二届海螺行动也于今年6月启动。 针对万科的种种变化，业内充满了各种推断与质疑。其一为，住宅工业化与追求利润之间的推断。实 房地产开发周期快速提高的可能性并不大。王石所倡导的住宅工业化，能够实现建筑、设计等各个环 节外包的目标，