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第一章 写字楼物业管理基础知 识 一、物业（ P1） 物业 : 物业原意是指财产 , 资产或房地产 , 现代物业是指物业管理的物质对象 , 是指各类房屋建筑物 及其 附属设施设备 和相关场地 . 物业可以是建筑群 , 也可以是单体建筑 . 物业的范围:(1) 各类房屋建筑物 . 如住宅、写字楼、 商业大厦等。 附属设施设备 . 如上下水、电、气、空调、电梯、闭路、网络、通讯设备等。 相关场地 . 如道路、庭院、花园、停车场等。 物业的分类 :(1) 居住物业--- 居住 功能 写字楼物业 -- - 办公 . 经 营 （3）商业物业 --- 商品经营 . 批发零售 工业物业 --- 工业产品 生产 . 乳业 . 制药 1994.2003 特种物业 --- 车站 , 机场, 医院, 码头, 学校. 二、写字楼物业（ P2） 写字楼： 是指为政府机构和企事业单位 提供 办理行政事务 和从事商务活动的大厦。 现代写字楼 : 是指楼宇具有现代化的设备 , 智能化的设施，环境优美 , 通讯快捷 , 交通便利 , 有宽阔的停车场或地下停车库 , 能符合现代 社会经济活动需求的高档办公楼。 现代写字楼组成： 1）办公用房 --- 2）辅助用房 --- 仓储 3）交通系统 —电梯。写字楼分类： 按建筑面积 分 1）小型写字楼 1 万 M2以下 . 中型写字楼 1---3 万 M2. 大型写字楼 3 万 M2以上。按功能分为 单纯性写字楼 : 功能是提供办公场 所. 商务楼 : 除办公场所外 , 通常还拥有展示楼 , 洽谈室 , 会议室等 , 为各种商务 活动提供场所和服务 . 商住楼 : 是指既提供办公场所又提供用户住宿的楼宇 . 综合性多功能写字楼 : 以办公为主同是又具备其他功能 . 将上述办公、商务、会议、会所、展示、购物、住宿、餐饮、娱乐、观光等众多功能集为一体的大楼。 2001 三．现代写字楼的特点 1．建筑具有相当规模 一般高标准办公楼均为建筑面积达数万平方米以上的现代化高层建筑，且大多采用新材料、 新工艺，体现了当今世界上高层建筑的最高水准 。如马来西亚吉隆坡佩重纳斯大厦高 452 米，为世界第一高楼；美国芝加哥西尔斯大厦 高 443 米，为世界第二高楼； 中国上海金茂大厦高 420．5 米，为世界第三高 楼。 2．人流量大而集中 颇有知名度、有影响力的办公楼集中了一批国内外公司企业， 其中包括全球著名的跨国公司企业。 3．展示现代建筑风貌 现代办公楼的建筑外貌均采用独 特格调的线条、 立面、色彩和装饰， 大 堂宽敞，展示出现代社会文明和当今科 技发展成果相结合的现代建筑风貌。 4．建筑设备先进，技术含量高 现代化办公楼采用当今新颖、 先进的设备设施，与高新科学技术结合， 运用计算机和 IT 信息技术，实施楼宇管理智能化和办公自动化。 服务功能齐全、完善 现代化写字楼具备应有的配套服 务设施，为用户提供完善齐全的商务服务和生活服务， 设置问讯服务台、 商务 中心、票务中心、邮电中心、会议室，还配置了商场、餐饮、健身等休闲设施。 四．写字楼管理的模式 根据规模、功能不同，写字楼管理模式可分三类： （1）业主委托服务型 委托服务型物业管理是指业主或投资者将建成的写字楼委托给 专业物业管理公司 管理。物业管理公司只拥有经营管理权。 （2）业主自主经营型 自主经营型物业管理是指业主或投资者将建成的写字楼交由 属下的物业公司或为该幢写字楼专门组建从事出租经营的物业管理公司， 通过收取租金收回投资。物业管理公司不仅拥有经营管理权而且拥有产权 。 （ 3）规模集团化 --- 管理型 物业管理公司接管写字楼后，将职责清晰或专业性强、 技术要求高的项目委托给 专业的服务公司 去做，如：电梯公司、热力公司、清洁公司、园林绿化公司等。精干、专一。 五．写字楼管理的目标 1）为业主及用户提供安全、 舒适、快捷的工作与生活环境。 2）确保大厦功能的正常发挥，延长大厦使用寿命。 百年大计，住宅使用寿命 40—50 年，写字楼 50—60 年，新加坡 99 年或永久性。取决于使用中的管理。 3）物业保值，获得更高的经济效 益。 六． 写字楼管理系统（ 10 内容） 根据山西省新发布《写字楼服务标准》 2013 （1）建筑和装饰系统 --- 主体写字楼的建筑和室内装饰不仅应 符合国家有关质量规定， 而且应当造型美观，富有现代气息。 建筑部位有地下和地上、室内和室外。 电气设备系统 --- 灵性 电气设备是办公楼设备最重要 的系统，是其他设备的基础和中心， 包括变配电照明、各种电动机、备用发电设备等等，其中变配电室又是中心的中心。因此，办公楼一般应保证两路供电或三路供电，当一路供电发生故障时能自动切换至另一路。发电机应急之用。 通讯系统 电话、传真、电