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从建行首发MBS看抵押贷款债权证券化融资发展 日前，建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十 亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元 个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。建行资金部副 总经理谷裕说，已有51家机构作为一级分销商认购了这批资产，其中商业银行有21家。在建行公布的 《发行说明书》中披露，该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付。 此次证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，信托的法定最终到期日为2037年11 按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B级 为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。 在建行首发MBS的背后实际上是我国银行系统多年的设计和运作准备。因为随着个人住房贷款需求的 不断上升，大量期限长、流动性差的住房贷款资金的出现，已给商业银行资产负债管理埋下风险地雷 写MBS，以下简称抵押贷款证券化）指的是将贷款数额、贷款期限和贷款利率相近似的、以土地或房 地产作为抵押担保的贷款（主要是指相应的债权）汇总后，转变为资本性证券形态，增强该证券的信 用度后，通过证券承销的方式，出售给投资者的过程。通常而言，抵押贷款证券化具有如下特点和功 能：创造金融新产品，提供新的资金来源；改善自有资本比率，降低借款人违约风险；减少金融机构 资金成本，避免全面性增加融资成本；提高金融机构资产报酬率；改善金融机构资产负债管理；改变 借款人还本还息方式，重新包装资金流量；促进金融服务专业化；降低贷款利率；分散投资人投资风 险；减少法规的限制等。这些功能和优点当然也是非常受我国金融机构欢迎的。2000年9月、10月间， 中国建设银行、中国工商银行被央行正式批准成为住房贷款证券化试点单位。截至2002年12月份，两 家银行连续3次向央行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。该方案的核心是，拿出部分优质住房 贷款资金作为统一的“抵押库”，再以银行的名义向社会发售住房金融债券。住房金融债券的认购人 首先是机构投资者，然后逐步向社会公众开放。2002年3月，建行在其房地产金融部下成立了住房贷款 证券化处，负责证券化的一切相关事务。建行的证券化方案的意图是：建行希望在银行内部设立一个 独立的部门，将个人住房贷款资产注入其中；然后将个人住房贷款资产组合打包，委托给多家投资银 行；再由他们将这些债券卖到投资者手上。也就是说，这些个人住房贷款资产并不脱离银行，所有权 仍属于银行。而建行的住房贷款证券化处，就是今后运作证券化独立部门的前身。央行对推进住房贷 款证券化的态度很鲜明，认为是启动我国房地产市场的突破点，并且接受了两家银行提案中的表内融 资模式。 证券化不仅能起到降低抵押贷款风险和提高流动性的作用，而且能够发展银行的表外业务，优化银行 的资产结构以满足资本充足率的要求，并能变“死资产”为“活资产”，增加银行服务费收入，这些 多方面的激励作用都促使银行成为住房抵押贷款证券化制度创新的第一行动集团。抵押贷款证券化在 以美国为引领的世界多数国家都以表外融资的形式进行，住房抵押贷款表外融资方式证券化为商业银 行带来利益需要一定条件，是以规范而发达的住房抵押贷款市场、证券市场、相关法律环境和证券化 操作为基础的。 而此次建行首发MBS的证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，而作为一级分销 商认购这批资产的51家机构中商业银行占21家。可见，此次的证券发行从发起人到承销商都是以银行 系统为主体的，中介机构的加入使得发行证券的程序相对于2002年试点方案中的银行内部机构发行的 模式已有所发展，但相比于美国等发达国家，此次MBS首发的模式还不够完善，没有建立起从银行到 特殊目的发行机构，再到中介和承销商，最后到投资者的四级体系。那么，建行首发MBS的模式可以 说是不完整的表外融资抵押贷款证券化，这样的设计是基于何种原因？对进一步发展我国抵押贷款证 券化有什么深远意义吗？ 下文将从两大方面分析这些问题和原因， 一、关于成本与收益 发行抵押贷款证券必须解决三方面问题，即住房抵押贷款的规模问题、银行的资产结构问题以及银行 的内部动力问题。 第一个问题--规模。 我国住房抵押贷款业务起步不久，现阶段住房抵押贷款一级市场规模小，贷款余额占GDP比重不足10 ％，与发达国家差距显著，而且在具体操作中尚未形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系，而 缺乏相当规模