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祝华小区住宅部分价格建议 本案针对项目的目标客群的经济实力、实际购买能力、以及项目本身的价值做出了详 尽的价格定位。为后期的销售打下了坚实的基础。 首先我们综合运用消费者定价法和市场比较法确定了目标价格定位。 （一） 消费者定价法： 这种方法的最大优点是运用统计学的原理，对市场调查的数据进行符合逻辑的科学推 算，对消费者的把握明显高于市场比较法，因为市场比较法很犬稈度上依赖决策者或评佔者 的个人经验来取值，具有很大主观性。而这些数据公信力强，具有较大的可信度。缺点是增 加了市场调查的工作量和难度。 （二） 市场比较法： 我们以项日为圆心，半径为10 km的范围是重中之重，重点比较对象应4 一 6个， 并且根据楼盘的类型、所处区位、营销期限等因索对于木项目的影响程度确定各楼盘的影响 分值。 该方法的优点在于反映了市场供求关系，体现了楼盘价值，是常用的定价方法，缺点是 主观性强，影响了定价的客观性。另外没考虑房地产的任何成本，而且反映的是过去时间的 房地产市场价格。 通过以上消费者定价法和市场比较法计算的结果，将两种方法加权计算出一个价格，这 样可以综合考虑两种方法的优点和有利因素，得出目标价格定位。 （三）运用“盈亏保本点”分析法比较目标价格定位，以确定价格定位的合理性 无论是消费者定价法还是比较定价法，它们共同的不足之处都没有虑生产成木，即没 有考虑开发商成木和利益，因此我们必须利丿片盈亏平衡点模熨来检验上述H标价格定位的 可行性。 保本价格二（間定成本+变动成本）/预计总销伟量二总成本/ （总建筑面积一 预计剩余面积） 若均价大于保木价格，并有一定的合理利润，说明该均价符合消费者、开发商二者的利 益，是制定价格的两个极端Z间利益的最佳结合，可作为均价进行房地产价格定位。否则, 说明该价格定位不合理或者说明该项目不宜开发。 所以我们在制定价格时运用了以上三种方法同时考虑到了消费者和开发商等方面的因 素。 其次确定项目不同因素的比重。对影响价格的各因素分配权重，进行修正。 ［产品价位定位依据］ ?便于迅速成交 ?因主动权在开发商手屮，便于11示根据销售情况进行价格调控 ?便于快速冋笼资金，形成资木良性循坏，特别是大盘避免出现资金断流，造成停工等不利 现象 ?销伟率20%以下均价2050元/nf （面世价位） ?销售率20-50% -均价2250元/nf （保险价位） ?销售率70-100%-均价2500元/肝（获利价位） 1、现楼盘价格情况与本案开盘价格对比 现乩房店市的正在出传的楼盘均价一般在2150元/m2-3600元/nfZ间，而乩轴附近楼盘 以富华欣园为例起价为1800元/nF,均价为2200元/册，最高价为2380元/nF,从小区规模和 建筑品质上都存在一定的缺陷，而且小区周边配套不是很完整，所以建议一期价格均价在 2050元/肝，确保木案一?期良好的形象以及建筑品质和完善的生活配套设施，建立开发商和 购房者相互间的信任。为木案后期建立良好的基础，建议木案低开高走，逐步占领乩房店房 地产的份额。 2、分析有效市场价格范确保合理利润率，追加有效需求价格 2、分析有效市场价格范 确保合理利润率，追加有效需求价格 一期产品以其建筑品质和良好的口碑，建立乩房店市居民对产品的关注，为后期的工作 做铺梨，由于乩房丿占市居民对传统的居住区域有较高的认同感，打破I口的思想建立新的居住 区域，还需要小区良好的品质和居住氛围来吸引消费者的忖光，故我们建议以价格低开高走 的方式，在价格、产品品质、户型多样性，来吸引更多人的H光，以取得消费者的认可，建 立良好的企业形象。 二期产品在一期成功销何的情况下，消费者对产品有一定的认知度，这时二期的产品相 对成熟，可件对较为成熟的客群，再次提高产品的品质，提升销售价格。 三期产品在一期、二期产品成功的基础上，已经形成了成熟的社区，这是三期的产品， 可在一期、二期成功的基础上，吸收其成功的地方，再次完善产品，做到一个成熟的社区， 同时小区整体景观及居住氛围，会再次提高木案的产品效益。 ［价格策略］ （1） “低开高走”策略：即以优惠英至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占 市场份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热 销效果的方法。 （2） 做好产品销控：将产品有节奏的推向市场，结合价格低开高走的策略，以较有吸引力 的价格推出位置相对较羌的楼层，再随着市场的响应推出相对较好的楼层，价格亦做相应提 升，为口后价格拉升预留空间。 （3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的楼层以最低起价出售，作为“特价 单位”，以超低价造成热销、抢购场血。 （4） 消化风险单位促销策略：在一定阶段对质索校差的单位制定一套促销方法，以低价限 时、限量的形式轰动推出，达到